Новости
Контакты
Типовые планировки квартир
Московское метро
Фотогалерея
 
Агентство недвижимости Фирма «НОРА» оказывает услуги физическим и юридическим лицам по купле-продаже, обмену, приватизации квартир и комнат в городе Москве и ближайшем Подмосковье, а также по продаже загородной недвижимости, долей в квартирах и по приобретению квартир с помощью ипотечных кредитов, воинских сертификатов и жилищных субсидий
ТОП-5 Лучших агентов по недвижимости
Подробнее
Эксклюзивный Жилой дом, 8 км от МКАД !
Подробнее
КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС: актуальные темы
Подробнее
Курсы валют
Погода
Что станет с ценами на квартиры в Москве ?
Цены будут повышаться
Цены стабилизируются
Цены начнут снижение
Возможен обвал цен
Не исключен резкий рост цен
Что станет с ценами никто не знает

Логин:
Пароль:
Запомнить:
Регистрация
Забыли пароль?

ЧТО ДЕЛАТЬ ДОЛЬЩИКУ, ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК НАРУШАЕТ СРОКИ СТРОИТЕЛЬСТВА ?

Практически ежегодно законодатели совершенствуют Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", внося в него соответствующие изменения, призванные лучше обеспечить права граждан и их защиту при покупке жилья и других объектов недвижимости у застройщиков на стадии строительства.

За десять лет существования этого закона в борьбе с недобросовестными застройщиками законодателям удалось достигнуть определенных положительных успехов. Участники долевого строительства теперь могут не бояться двойных продаж, действует механизм государственного контроля за целевым расходованием застройщиками денежных средств дольщиков, за привлечение денежных средств дольщиков с нарушением закона установлены большие административные штрафы, обязательства застройщиков перед дольщиками изначально обеспечены кроме ипотеки земельного участка, на котором ведется строительство, или права аренды на него, также через обязательные для застройщика страхование гражданской ответственности или банковскую гарантию.

Однако, как рассказал для посетителей нашего сайта: www.mosgrad.ru начальник юридического отдела агентства недвижимости "НОРА-НЕДВИЖИМОСТЬ" - Александр Вячеславович Перепелкин, с вопросом нарушения сроков окончания строительства и передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, воз и ныне там. И дело здесь, по его мнению, не в несовершенстве закона о долевом строительстве, а в сложившейся не в пользу участников долевого строительства судебной практике его применения с учетом общих норм гражданского законодательства о неустойке.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 4 статьи 4 указанного федерального закона N 214-ФЗ, разъясни нам юрист, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 6 этого закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства. При этом в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Даже при давно неменяющейся ставке рефинансирования ЦБ РФ, установленной в размере 8,25 процентов годовых, неустойка за такую просрочку при подсчете выглядит очень внушительной, пояснил Александр Перепелкин. Так при цене квартиры, например, в 8 000 000 рублей, в отношении гражданина она составляет только за месяц (30 дней) просрочки целых 132000 рублей (8000000 (цена договора) х 30 (количество дней просрочки) х 8,25 (ставка рефинансирования ЦБ РФ) / 100 / 150). А общая просрочка в среднем составляет от шести месяцев до года.

Однако на практике размер этой законной неустойки застройщиков не пугает. Дело в том, что в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку по заявлению должника. Руководствуясь этим правилом, в большинстве случаев суды общей юрисдикции при рассмотрении таких дел снижают размер заявленной гражданином-участником долевого строительства неустойки в 10 (десять) ! и более раз. В результате неустойка за просрочку обязательства со стороны застройщика по передаче по акту объекта долевого строительства, рассчитанная по закону 214-ФЗ, который должен гарантировать и защищать права участников долевого строительства в таких случаях, в суде из 800000 рублей может легко превратиться в 50000 рублей.

При этом, как показывает практика, заметил Александр Перепелкин, суды часто формально относятся к вопросу надлежащих доказательств со стороны застройщика оснований снижения неустойки, перечисленных в ст. 333 ГК РФ. Главное, чтобы такое требование о снижении неустойки со стороны застройщика в суде прозвучало.

Хорошо зная об этом даже добросовестные застройщики в единичных случаях удовлетворяют требования о выплате неустойки в досудебном порядке, а недобросовестные застройщики просто игнорируют их.

Такая судебная практика снижения предусмотренной законом 214-ФЗ неустойки якобы призвана обеспечить баланс интересов всех участников долевого строительства, не допустить разорения застройщиков при массовых исках о взыскании неустойки и неосновательного обогащения участников долевого строительства.

Однако, на деле это только подрывает доверие граждан к судебной власти, которая такой практикой невольно потворствует недобросовестным застройщикам.

Избежать уменьшения неустойки, если застройщик является в суд и заявляет такое требование, практически невозможно.

Даже, если суд первой инстанции, не смотря на заявления застройщика, в полном объеме удовлетворяет требования гражданина-участника долевого строительства, такое решение с большой вероятностью, отметил юрист, изменяет в пользу застройщика вышестоящий суд апелляционной инстанции.

Поэтому, подобных решений на уровне районных судов изначально очень мало, вопрос только в том во сколько раз порежут неустойку в 3 или 10 раз. От чего это точно зависит трудно сказать, но есть некоторые закономерности.

Как правило, суд по месту нахождения застройщика под тяжестью количества уже рассмотренных аналогичных дел уменьшает неустойку по максимуму. Поэтому рекомендую, руководствуясь положениями закона о защите прав потребителей, для взыскания неустойки обращаться с требованиями к застройщику в суд по месту своего жительства.

Также необходимо, посоветовал Александр Перепелкин, обязательно обратиться к застройщику с досудебным требованием о выплате неустойки. Это позволит требовать в судебном порядке дополнительно также уплаты штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50 (пятидесяти) процентов от присужденной суммы неустойки по статье 13 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Неустойка взыскивается за весь период просрочки, начиная со дня, когда в соответствии с договором застройщик обязан был передать по акту объект долевого строительства по день фактического подписания передаточного акта с дольщиком. Однако дожидаться, когда будет подписан акт не стоит, лучше взыскивать неустойку частями в несколько заходов в суд.

При такой тактике, как правило, с учетом почти неизбежного снижения судом неустойки удается взыскать с застройщика суммарно больше.

Кроме того, нужно помнить, добавил Александр Перепелкин, что квартира или другой объект долевого строительства должны быть переданы участнику долевого строительства в качественном состоянии, соответствующем условиям договора и назначению использования имущества. Если недостатки являются существенными, можно отказать от подписания передаточного акта до их устранения, что увеличит срок просрочки передачи и соответственно сумму неустойки.

Однако, когда неподписанные передаточного акта вызвано не затягиванием окончания строительства и отсрочкой ввода в эксплуатацию дома в целом, а вашими претензиями к существенным недоделкам отдельной квартиры, с претензиями к застройщику также не стоит медлить. Кроме выплаты неустойки, посоветовал Александр Перепелкин в заключение, обязательно письменно потребуйте от застройщика составления акта о недоделках с требованием их устранения до подписания передаточного акта, иначе недобросовестный застройщик может составить задним числом односторонний акта передачи.


Mosgrad.ru

05.10.2015





 

Комментарии пользователей:


Вы должны быть зарегистрированным пользователем, чтобы оставлять комментарии. > Регистрация

Просмотреть другие материалы из этого раздела


1-комнатная квартира м.Речной Вокзал
Подробнее
2-комнатная квартира м.Проспект Вернадского
Подробнее
2-комнатная квартира м.Киевская
Подробнее
2-комнатная квартира м.Аэропорт
Подробнее
2-комнатная квартира в Крекшино
Подробнее
Copyright © 2006-2012 Mosgrad.ru
Копирование или иное использование любых материалов разрешается только при указании гиперссылки на MOSGRAD.ru

    Рейтинг@Mail.ru   Яндекс цитирования