Новости
Контакты
Типовые планировки квартир
Московское метро
Фотогалерея
 
Агентство недвижимости Фирма «НОРА» оказывает услуги физическим и юридическим лицам по купле-продаже, обмену, приватизации квартир и комнат в городе Москве и ближайшем Подмосковье, а также по продаже загородной недвижимости, долей в квартирах и по приобретению квартир с помощью ипотечных кредитов, воинских сертификатов и жилищных субсидий
ТОП-5 Лучших агентов по недвижимости
Подробнее
Эксклюзивный Жилой дом, 8 км от МКАД !
Подробнее
КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС: актуальные темы
Подробнее
Курсы валют
Погода
Что станет с ценами на квартиры в Москве ?
Цены будут повышаться
Цены стабилизируются
Цены начнут снижение
Возможен обвал цен
Не исключен резкий рост цен
Что станет с ценами никто не знает

Логин:
Пароль:
Запомнить:
Регистрация
Забыли пароль?

ЕЩЕ РАЗ О ПРАВАХ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА КВАРТИРЫ, ДАВШИХ СОГЛАСИЕ НА ПРИВАТИЗАЦИЮ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ БЕЗ ИХ УЧАСТИЯ

Приватизация квартиры в Российской Федерации возможна только с общего согласия всех проживающих в ней по договору социального найма граждан, достигших 14 лет. При этом у каждого совершеннолетнего гражданина есть право отказаться от участия в приватизации и дать согласие на приватизацию квартиры без его участия. Какими же правами на эту квартиру будут обладать такие лица после ее приватизации ? На что нужно обратить внимание при покупке такой квартиры ? 

Фото: mosgrad.ru - Приватизация и продажа квартирКак известно до 1 января 2005 года все члены семьи собственника жилого помещения в соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае продажи квартиры сохраняли право проживания в ней.

Это относилось ко всем членам семьи собственника жилого помещения, в том числе и к ставшим ко времени продажи квартиры уже бывшими. Поэтому все члены семьи продавца в соответствии со ст. 558 ГК РФ перечислялись в договоре купли-продажи, как сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее продажи.

Напомним, что такой перечень лиц является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, поэтому в случае нарушения этого правила договор купли-продажи квартиры считается незаключенным.

С 1 января 2005 года законодателями была изменена ст. 292 ГК РФ и в соответствие с новой ее редакцией, которая действует и сейчас, члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользования квартирой вместе с переходом права собственности на нее к новому собственнику. А с введением в действие с 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса РФ у собственника появилось право выселять из принадлежащего ему жилого помещения бывших членов семьи.

Более подробнее об этом мы рассказывали ранее в материале: «Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения».

В связи с этим над всеми гражданами, ставшими в силу жизненных обстоятельств чужими собственнику квартиры, в которой они проживали с ним ранее одной семьей, нависла реальная угроза выселения из жилого помещения в судебном порядке по требованию собственника. Если в отношении тех бывших членов семьи, которые были вселены собственником в жилое помещение, приобретенное им ранее без их участия, это выглядело относительно справедливо, то в отношении тех, кто отказался в пользу такого собственника от участия в приватизации квартиры, однозначно нет.

Поэтому, принимая новый жилищный кодекс, законодатели установили в статье 19 Закона РФ «О введение в действие жилищного кодекса Российской Федерации» правило, согласно которому действие статьи 31 нового жилищного кодекса, дающей право собственнику квартиры выселять бывших членов семьи, не распространяется на тех, кто ранее дал согласие на приватизацию этого жилого помещения без своего участия.

Однако вопрос о том, распространяется ли на таких членов семьи собственника жилого помещения действие в новой редакции статьи 292 ГК РФ, в соответствии с которой все права членов семьи собственника прекращаются при отчуждении квартиры, законодатели почему-то оставили открытым.

С одной стороны, если один член семьи согласился на приватизацию квартиры другим членом семьи без своего участия, он осознано согласился и с тем, что жилое помещение поменяет в случае приватизации не только собственника, но и перейдет из социального жилого фонда в частный. А значит, он соглашается одновременно и с тем, что все его права на жилое помещение в этом случае также трансформируются в соответствии с новым частным статусом жилого помещения.

Поэтому логично, что к правам таких членов семьи собственника в полной мере применимы указанные новые правила ст. 292 ГК РФ. Однако это является совсем не справедливым в отношении тех граждан, которые давали согласие на приватизацию квартиры без своего участия до 1 января 2005 года, когда ст. 292 ГК РФ содержала еще противоположную норму, сохраняющую за всеми членами семьи собственника право пользования жилым помещением в случае его отчуждения.

Как бы восполняя допущенный законодателем пробел в урегулировании указанных спорных отношений, Верховный суд Российской Федерации в Обзоре законодательства и судебной практики за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 1 марта 2006 года, занял следующую недвухсмысленнную позицию по этому вопросу.

В ответе на вопрос № 45: «Сохранится ли право бессрочного пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу с учетом положений статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и статьи 292 ГК РФ?», - ВС РФ указал следующее:

"Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что действие положений части 3 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.

Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер".

Позиция ВС РФ по этому вопросу понятна, но с нашей точки зрения не бесспорна. Ни нам, конечно, спорить с ВС РФ, но как показывает время и его точка зрения по одному и тому же вопросу под давлением практики не редко меняется. Последний яркий пример такого изменения позиции ВС РФ касается также прав членов семьи собственника жилого помещения, а точнее жилищных прав несовершеннолетних детей при разводе родителей. Поэтому, соглашаясь с указанной позицией в общем, возьмем на себя смелость высказать сомнения в однозначности и справедливости некоторых выводов, сделанных ВС РФ.

Во-первых, ВС РФ не делит членов семьи собственника, на тех, кто давал согласие на приватизацию жилого помещения до 1 января 2005 года и после. А ведь, давая согласие на приватизацию квартиры без своего участия после 1 января 2005 года, гражданин уже не мог не осознавать, что его право пользования квартирой в случае ее продажи в соотвествии с действующей редакцией ст. 292 ГК РФ будет прекращено.

ВС РФ указывает на то, что право пользования жилым помещением такими лицами носит бессрочный характер. Следует ли из этого, то, что, даже сменив добровольно место жительства и снявшись и регистрационного учета, такие граждане могут в любое время вновь вселиться и зарегистрироваться по месту жительства в эту квартиру. Ведь таких прав у этих граждан не было даже тогда, когда они проживали в квартире по договору социального найма. А если квартира к тому времени уже сменит собственника, что ему делать ?

Такого не может быть, так как перечень этих лиц должен в обязательном порядке на основании ст. 558 ГК РФ содержаться в договоре купли-продажи, как существенное условие этого договора, считает ВС РФ. Но, если исходить из того, что такое право бессрочно, то относится ли это также к тем, кто добровольно переселился в другое жилое помещение и снялся с регистрационного учета из квартиры до ее продажи ?

Дело в том, что на практике перечень лиц, которые уже не проживают в жилом помещении и зарегистрированы по новому месту жительства, в договоры купли-продажи не включают. И такие договоры без вопросов регистрируются государством. Так, что же все такие договоры считать теперь незаключенными ?

Не совсем понятная с практической точки зрения и вызывающая новые вопросы указанная позиция ВС РФ не придает стабильности гражданскому обороту. Поэтому надеемся, что в скором времени ВС РФ вновь вернется к рассмотрению этой темы и сделает уточнения. Но лучше всего, если появятся, наконец, соответствующие изменения в законодательстве, регулирующие данные общественные отношения. Тогда граждане смогут руководствоваться в этом вопросе не выводами ВС РФ, а непосредственно законом, что нам представляется более правильным.


Mosgrad.ru

25.12.2008

ВНИМАНИЕ: Верховный суд РФ подтвердил свою позицию по данному вопросу в п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02 июля 2009 года, указав следующее:

"Судам следует учитывать, что если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ в силу статьи 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года - статья 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее - ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие".

Ознакомиться с указным Постановлением Пленума ВС РФ полностью можно Здесь





 

Комментарии пользователей:


Вы должны быть зарегистрированным пользователем, чтобы оставлять комментарии. > Регистрация

Просмотреть другие материалы из этого раздела


2-комнтаная квартира м.Университет
Подробнее
1-комнатная квартира м.Речной Вокзал
Подробнее
2-комнатная квартира м.Проспект Вернадского
Подробнее
2-комнатная квартира м.Киевская
Подробнее
2-комнатная квартира м.Аэропорт
Подробнее
2-комнатная квартира в Крекшино
Подробнее
Copyright © 2006-2012 Mosgrad.ru
Копирование или иное использование любых материалов разрешается только при указании гиперссылки на MOSGRAD.ru

    Рейтинг@Mail.ru   Яндекс цитирования