Новости
Контакты
Типовые планировки квартир
Московское метро
Фотогалерея
 
Агентство недвижимости Фирма «НОРА» оказывает услуги физическим и юридическим лицам по купле-продаже, обмену, приватизации квартир и комнат в городе Москве и ближайшем Подмосковье, а также по продаже загородной недвижимости, долей в квартирах и по приобретению квартир с помощью ипотечных кредитов, воинских сертификатов и жилищных субсидий
ТОП-5 Лучших агентов по недвижимости
Подробнее
Эксклюзивный Жилой дом, 8 км от МКАД !
Подробнее
КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС: актуальные темы
Подробнее
Курсы валют
Погода
Что станет с ценами на квартиры в Москве ?
Цены будут повышаться
Цены стабилизируются
Цены начнут снижение
Возможен обвал цен
Не исключен резкий рост цен
Что станет с ценами никто не знает

Логин:
Пароль:
Запомнить:
Регистрация
Забыли пароль?

НОВЫЕ ПРАВИЛА ПРИВАТИЗАЦИИ КВАРТИР СТАВЯТ ПЕРЕД УЧАСТНИКАМИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НОВЫЕ ВОПРОСЫ

Каждый гражданин Российской Федерации имеет право один раз приобрести бесплатно в собственность, в порядке приватизации, жилое помещение в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования.

Только несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на еще одну однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, которое они могут реализовать после достижения ими совершеннолетия.

При этом приватизация жилого помещения до недавнего времени была возможна исключительно при условии согласия всех проживающих в этом жилом помещении на условиях социального найма лиц, начиная с 14-летнего возраста, в т.ч. тех, которые свое право на приватизацию уже использовали в другом жилом помещении.

Как стало известно сайту Mosgrad.ru, в связи с вступлением в силу Федерального законa № 170-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» с 16 октября 2012 года для приватизации жилого помещения больше не требуется получать согласие членов семьи (в т.ч. бывших), проживающих в квартире, но уже использовавших право на приватизацию.

Новые правила приватизации мы попросили прокомментировать юриста компании НОРА-НЕДВИЖИМОСТЬ - Перепелкина Александра Вячеславовича.

Теперь в соответствии с новой редакцией ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда, рассказал Александр Вячеславович, граждане России, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных указанным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, только с согласия всех совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, имеющих право на приватизацию данных жилых помещений.

Таким образом законодатель защитил права на приватизацию жилых помещений граждан, которые не могут реализовать их из-за отказа дать согласие на приватизацию лиц, проживающих в приватизируемом жилом помещении, но уже участвовавших в приватизации другого жилья.

Это дает возможность успеть до 01 марта 2013 года (срока окончания приватизации жилых помещений в РФ) реализовать свое право на приватизацию жилого помещения большому количеству граждан, которые ранее не могли это сделать.

Однако новая норма закона, отметил Александр Вячеславович, вызывает у практикующих юристов большое количество вопросов, и прежде всего, вопрос о ее соответствии Конституции Российской Федерации, которая гарантирует гражданам право на жилище, в том числе за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов (ст. 40 Конституции РФ).

Именно для этих целей и существует социальный жилищный фонд, для которого жилищным законодательством установлен особый правовой режим, исходя из его социальной функции.

Как следует из ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В соответствии с нормами жилищного законодательства члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ст. 69 ЖК РФ).

При этом даже, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

Эти жилищные права никак не поставлены в зависимость от того, был ранее, или нет, такой член семьи нанимателем другого жилого помещения, в котором использовал свое право на приватизацию.

Из этого следует, что наймодатель имеет равные обязательства, вытекающие из договора социального найма, перед всеми членами семьи нанимателя, в том числе и теми, которые уже использовали свое право на приватизацию в другом жилом помещении.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, а в соответствии со ст. 308 Гражданского кодекса РФ обязательство не создает права и обязанности для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (третьих лиц).

Поэтому в силу требования гражданского законодательства, а также исходя из равенства жилищных прав всех членов семьи нанимателя, прекратить договор социального найма по соглашению только с теми членами семьи нанимателя, которые ранее не принимали участие в приватизации, и передать в их собственность жилое помещение в порядке приватизации, изменив тем самым по соглашению только с ними правовой статус других членов семьи, проживающих в квартире, наймодатель не имеет право.

Проще говоря, по мнению Александра Вячеславовича, новая норма закона позволяет принудительно превратить «членов семьи нанимателя», которые ранее уже участвовали в привазации, в «членов семьи собственника» жилого помещения, лишив их тем самым права проживать в социальном жилье.

Не секрет, что у «членов семьи нанимателя» и «членов семьи собственника» разный объем прав в отношении занимаемого жилого помещения, однако никаких правовых гарантий сохранения за такими лицами прежних прав на жилое помещение законодатель прямо в законе не предусмотрел.

В судебной практике правовой статус «членом семьи нанимателя», которые ранее использовали право на приватизацию одного жилого помещения, и дали свое согласие на приватизацию другого жилого помещения, фактически приравнен к правовому статусу «членов семьи нанимателя», которые дали согласие на приватизацию жилого помещения другими членами семьи без их участия, но при этом сами имели право на его приватизацию.

Так в соответствии с пунктом 18. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 14 от 2 июля 2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие, сохраняется право бессрочного пользования жилым помещением, которое не прекращается на основании ст. 292 ГК РФ в случае продажи такой квартиры, а также на основании ст. 31 ЖК РФ в случае, если такой член семьи перестал быть членом семьи собственника.

Указанное правило Верховный суд РФ распространяет на данных лиц по аналогии с правами членов семьи собственника жилого помещения, которые имели право на приватизацию жилого помещения и согласились на его приватизацию без их участия. Эти права прямо защищены законом в п. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ.

Можно только надеяться, пояснил юрист НОРА-НЕДВИЖМОСТЬ, что в связи с изменением закона о приватизации эта позиция судебных органов в отношении лиц, которые ранее участвовали в приватизации и согласия на приватизацию занимаемого жилого помещения которых больше не требуется, останется прежней.

Однако, изменение правового статуса с «члена семьи нанимателя» на «члена семьи собственника» далеко не ограничивается только вопросами, связанными с прекращением прав таких лиц на жилое помещение в случае его продажи или в связи с прекращением семейных отношений.

Все права нанимателя, членов его семьи, в т.ч. бывших, в отношении занимаемого по договору соцнайма жилого помещения равны, а права собственника жилого помещения и члена его семьи в частном жилищном фонде значительно различаются.

И если гражданин идет на изменение своих жилищных прав добровольно, давая согласие на приватизацию жилого помещения, он добровольно и соглашается с изменением своего правового статуса и переводом занимаемого жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда социального использования в частный жилищный фонд.

Если же это делается без согласия такого лица, есть все основания вести речь о нарушении его законных прав на социальный найм жилого помещения третьими лицами, а закон, который позволяет это делать оспаривать, как неконституционный и противоречащий нормам гражданского и жилищного законодательства по вышеуказанным основаниям в Конституционном суде РФ.

Поэтому с покупкой квартир, приватизированных по новым правилам без согласия членов семьи нанимателя, которые использовали свое право на приватизацию в другом жилом помещении, юрист НОРА-НЕДВИЖИМОСТЬ рекомендует не спешить, пока новой норме закона не будет дана оценка Конституционным судом РФ. Однако, когда это произойдет, неизвестно, так как возможно только в рамках рассмотрения конкретных дел, а они, и в этом он не сомневается, обязательно будут.


Mosgrad.ru

29.10.2012





 

Комментарии пользователей:


Вы должны быть зарегистрированным пользователем, чтобы оставлять комментарии. > Регистрация

Просмотреть другие материалы из этого раздела


2-комнтаная квартира м.Университет
Подробнее
1-комнатная квартира м.Речной Вокзал
Подробнее
2-комнатная квартира м.Проспект Вернадского
Подробнее
2-комнатная квартира м.Киевская
Подробнее
2-комнатная квартира м.Аэропорт
Подробнее
2-комнатная квартира в Крекшино
Подробнее
Copyright © 2006-2012 Mosgrad.ru
Копирование или иное использование любых материалов разрешается только при указании гиперссылки на MOSGRAD.ru

    Рейтинг@Mail.ru   Яндекс цитирования