MOSGRAD.ru
Есть вопросы по недвижимости? У Нас ЕСТЬ ответы!
 
ПоискПоиск  ПрофильПрофиль   Войти и проверить личные сообщенияВойти и проверить личные сообщения   ВходВход 

Можно ли управлять самим?

 
Начать новую тему   Ответить на тему    Список форумов MOSGRAD.ru -> Договор Управления домом
Предыдущая тема :: Следующая тема  
Автор Сообщение
Сергей Владимирович



Зарегистрирован: 07.03.2007
Сообщения: 34

СообщениеДобавлено: Пт Мар 09, 2007 11:06 am    Заголовок сообщения: Можно ли управлять самим? Ответить с цитатой

[size=18][size=24]А товариществ не так уж и мало

На эту тему рассуждает руководитель Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами жилищного департамента Виталий Акимкин.

Давайте сравнивать корректно

Если быть точным, то первый документ, регулирующий деятельность товариществ, появился тринадцать лет назад. Это – постановление правительства Москвы «О порядке создания жилищных товариществ собственников помещений», принятое в 1993 году.

Федеральный закон многое позаимствовал из него. Опираясь на это постановление, в течение двух последующих лет москвичи создали три десятка ТСЖ. Сейчас их около 1 700. И первая реакция – всего-то!

В самом деле, если сравнивать с количеством многоквартирных домов в столице – свыше 40 тыс., – то мало. А если принять более корректное сравнение?

Если из приведенного количества зданий вычесть аварийные дома, подлежащие капитальному ремонту, реконструкции, реновации, сносимые (в основном, вошедшие в программу сноса пятиэтажек), общежития, то получится гораздо меньшая цифра – 25 тыс. Но и от нее нельзя вести счет.

Ибо далеко не в каждом доме имеет смысл организовать ТСЖ.

Какие необходимы условия?


Наш департамент провел на эту тему исследование. Вот факторы, благоприятствующие созданию товариществ:

более высокий (по сравнению со средним) уровень доходов жильцов,
более молодой возрастной ценз (значит, более мобильные, активные люди),
удачное месторасположение дома (что связано с возможностью размещения на нем рекламы, сдачи нежилых помещений – в этом смысле наиболее благоприятны центр, ЮЗАО, ЮВАО).

И тогда останется только 11 тыс. зданий. Какой процент по отношению к ним занимают существующие товарищества? 15. А это не так уж и мало.

Дорого, да мило

Сразу отвечу на возникший вопрос: более высокие доходы – значит, в ТСЖ большие расходы? Именно это как раз и отпугивает жильцов.


Да, такое заблуждение есть. Хотелось бы внести ясность.
В настоящее время содержание одного кв. м. составляет около 15 руб. Из них 5 руб. платят жильцы, остальное – город. И по закону товариществам не имеют права эту сумму повышать.

Почему в ТСЖ она больше?

Более высокая плата – желание самих жильцов. Ибо, почувствовав вкус самоуправления, граждане уже не удовлетворяются традиционным набором услуг, расширяют его, требуют более высокого их качества.
Понятно, что 15 руб. нормативных на оплату более качественных услуг не хватит. Но образ своей жизни люди выбрали сами. И готовы за него платить.


[size=18]Землю – горожанам![/size]

Сейчас, с позиции 10 лет, видны, конечно, недостатки закона. Главные из них касаются вопросов использования общего имущества.
Что к этому имуществу относится?[/b]

Чердак, подвал, крыша, стены, инженерное оборудование и т. д. Оно принадлежит всем собственникам.

А вот кто им управляет, распоряжается – об этом в законе было сказано не вполне четко.
В ст. 20 говорилось: «Собственники могут выбрать способ управления». Трактовка статьи была разная: могут выбрать, а могут и нет. А потому за них это делала управа.

В результате же в доме по-прежнему хозяйничала дирекция

. Тем более, что в том же законе говорилось, что управляющую организацию назначают исключительно органы исполнительной власти. Общему собранию такое право не давалось.

Что касается новых зданий, то там создавал товарищество заказчик-застройщик. Такая практика нередко приводила к нарушению прав граждан. Более того – именно она во многом послужила тормозом для развития ТСЖ, создав им дурную славу.

Люди платили неоправданно большие деньги, не могли распоряжаться общим имуществом – за них это делала управляющая организация и при этом не отчитывалась о расходовании средств. Порой, вселяясь в дом, жильцы вообще не знали, что они будут жить в ТСЖ.

А из неработающих статей прежнего закона назову, прежде всего, статью о земле.

Не помогло даже то, что в 2000-м году была принята комплексная городская программа формирования ТСЖ, в соответствии с которой земля также входила в кондоминиум (понятие, которое упразднил ЖК, что, на мой взгляд, напрасно).

Некоторые, весьма немногие товарищества, правда, добились того, что придомовая территория передавалась им, но только в аренду. Объяснение: норм земельного права не было. Земельный кодекс вышел четыре года спустя.

А недавно появилось постановление правительства Москвы о порядке передачи земельных участков собственникам квартир, которое подготовлено Департаментом земельных ресурсов. Осталось ждать, как оно будет выполняться на практике.

[b]Кто в доме хозяин?

Главное достоинство закона, пожалуй, то, что, он практически без изменений вошел в Жилищный кодекс.

Кодекс расширил права товариществ. Сказано однозначно: главные хозяева в доме – собственники. Дирекция – это только обслуживающая организация, которая находится у них на подряде.

Но теперь собственники не просто имеют право, а обязаны проводить собрания, где должны выбрать способ управления домом
.


Это касается и новостроек. Никакой застройщик теперь не вправе что-либо им указывать. Кстати, создавать ТСЖ можно будет уже на стадии строительства и даже проекта. Это позволит будущим владельцам квартир принять активное участие в возведении здания, взять под контроль качество строительства, участвовать в приемной комиссии, подписывать акт сдачи дома в эксплуатацию.

К сожалению, и сейчас бывают случаи, когда инвесторы диктуют свои условия.

Граждане должны знать: закон на их стороне. Ныне их права никто не может ущемить. Но это не отрицает того факта, что за эти права зачастую надо бороться.

Так просто чиновники с ними не расстанутся.

Еще новое: прежний закон устанавливал легитимность решения собрания по созданию ТСЖ, если за него проголосовали более 50 проц. собственников, присутствующих на нем. Но это приводило к странным парадоксам: в доме могло быть 2–3 собственника, которые создавали ТСЖ и брали дом в управление, диктуя волю остальным жильцам. Нужно ли говорить, к каким это приводило злоупотреблениям?

В новом законодательстве говорится четко: в доме может быть создано товарищество, если за него проголосовало большинство собственников. Сами же собственники должны обладать более чем половиной площадей помещений. В противном случае жильцы могут ликвидировать объединение.

Так положен заслон каким-либо махинациям, которые нет-нет, а возникают в ТСЖ.

Выбор управляющей компании – дирекции либо частной – тоже определят на общем собрании.

Оно выработает требования к содержанию дома, сумму, которую собственники согласны на это потратить.

Они же решат, когда и какие средства выделить на текущий и капитальный ремонт.

Общее собрание – высший орган управления домом. Власть лишь на втором месте.

Управа вмешается лишь в том случае, если общее собрание не проведено. Тогда она, хотя и по конкурсу, назначит управляющую компанию. И та будет работать по ценам, установленным правительством Москвы. Так что, если люди хотят жить лучше, им надо победить в себе инерцию, более активно включаться в общедомовую жизнь.


Безусловно, правовую сторону деятельности ТСЖ нужно еще укреплять. Расширять полномочия самих товариществ. В настоящее время подготовлены проекты постановлений правительства Москвы о бюджетном финансировании этих объединений, созданию равных условий для деятельности всех управляющих организаций (о чем говорит ст. 165 ЖК), и другие.

Появятся они, возникнет рынок услуг ЖКХ, и число ТСЖ – самой эффективной формы управления – на мой взгляд, резко увеличится. За ними – будущее.



А теперь попробуем сравнить
смету предложенную ДЕЗ Марьино на начало 2007 года.и смету ТСЖ


1.Расходы эксплутационных организаций
По содержанию и ремонту жил.фонда 2 297 8427, 66

2. Вывоз и обезвреживание твердых Бытовых отходов (ТБО) 503942,4

3. Вывоз и обезвреживание крупногабаритного мусора (КГМ 185230

4.Обслуживание зеленых насаждений 74090

5.Прочие расходы по эксплуатации и сод. Жил. фонда 644684,98

- стоимость электроэнергии 396311,76
( За свет платим а треть светильников не работает)

-вода на общедомовые расходы 57435,46

- расходы на дератизацию 9067,81

-текущий ремонт асфальта внутридворовой территории 181869,95

Обратите внимание !

на 2006 год начислено на асфальт 139899,98 руб.- кто видел
ремонт асфальтового покрытия у нас во двое ?

6.Стоимость ослуживания лифтов ОДС 507672,05

7.Текущий ремонт систем ДУ и ППА 623841

8.Техническое обслу живание и ремонт приборов учета 15295,64

9.Обслуживание линий связи ЦТБ 5004,48

10.Аварийные работы 120946,18

11.Охрана подъездов
241800,00

12.Ремонт подъездов
146713,32

[size=9]Обратите внимание !
[/size]


В 2006 году по этой стать было запланировано112856,40.
Посмотрите на 6 7 и 8 подъезды –состояниени их мягко говоря ненормально

13.Комплексное благоустройство дворовой территории
. 9490
14.Комиссионное вознаграждение банкам 80883

15.Непредвиденные расходы 9352,67
Итого затрат в год . 6298391,58

16.Услуги управления (5,97 х 32379 ) 1933263,3

Итого затрат на 1 кв метр в месяц 22,22

[Те по статье техобслуживание общего имущества
Собственник умножает общую площадь своей квартиры на 22,22




Давайте посмотрим примерную смету предложенную в ТСЖ примерно в таком же доме как у нас на начало 2007 года.


1.Расходы эксплутационных организаций 2096597
По содержанию и ремонту жил.,фонда

2. Вывоз и обезвреживание твердых Бытовых отходов (ТБО 390204

3. Вывоз и обезвреживание крупногабаритного мусора (КГМ 172800

5.Прочие расходы по эксплуатации и сод. Жил. фонда :

- стоимость электроэнергии 375204

-вода на общедомовые расходы 46488

- расходы на дератизацию 9067,81


6.Стоимость ослуживания лифтов 543737

ОДС 71532

7.Текущий ремонт систем ДУ и ППА 479868

8.Техническое обслуживание и ремонт приборов учета 3500

9.Обслуживание систем вентляции 23280

Замер сопротиления изоляции 4420

10.Аварийные работы 111426,72

11.Охрана подъездов 202800

12.Ремонт подъездов 146713,32

14.Комиссионное вознаграждение банкам 8088 [/
b]

15.Непредвиденные расходы ( по 1 руб. С кв м) [b]32592

Итого затрат в год 4 718 324

16.Услуги управления (4х 32379 ) 1289516

Итого затрат на 1 кв метр в месяц 15,36 [/

b]
[b]Те по статье техобслуживание общего имущества
Собственник умножает общую площадь своей квартиры на 15,36



разница между первой и вторй сметой -2 223 814 руб в год


[u]Во многом это происходит из-за того что ТСЖ -организаия некоммерческая т е ее задача не извлечение прибыли путем поставки тваров и оказания услуг. А раз так то и налогооблажению ТСЖ не подлежит и если сравнить структуру затрат ТСЖ :


65% – ТО, содержание, зарплата персонала
35% – резервы


с затратами коммерческой управляющей компании ( в которую в конце концов превратиться и наш ДЕЗ ):

НДС – 18%;
налог на прибыль – 24%;
зарплата, включая единый социальный налог, – до 26% от ФОТ;
рентабельность – 15%.

Итого:
45% – налоги
55% – ТО и содержание



то преимущество формы управления - ТСЖ становиться очевидной




[/s[/u]ize][/size]
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Сергей Владимирович



Зарегистрирован: 07.03.2007
Сообщения: 34

СообщениеДобавлено: Пт Май 11, 2007 10:01 am    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Эксплуатация жилого фонда

Управление муниципальной недвижимостью

В настоящее время актуальна проблема управления и эксплуатации жилого фонда, муниципальной недвижимости. Жилищный кодекс РФ введённый в действие 1 марта 2005 года существенно расширил права собственников помещений в многоквартирных домах по распоряжению общим имуществом, одновременно вменяя и новые обязанности.
Несмотря на то, и ранее статья 290 ГК РФ устанавливала обязанность собственника по несению бремени расходов на содержание своего имущества, это, как правило, не рассматривалось рядовыми собственниками, как обязанность по содержанию дома, в котором располагалось их жилое помещение.
Реформа жилищно-коммунального хозяйства, идущая не первый год с огромным скрипом, должна в конечном итоге привести к повышению качества всех предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, и к своего рода, изменению менталитета собственников по содержанию в надлежащем состоянии не только непосредственного жилья, но и дома в целом, эксплуатации всего жилого фонда в том числе прилегающих территорий.

Однако на провозглашенный принцип создания конкурентной среды на рынке ЖКХ, основным монополистом остается ДЕЗ, до которого невозможно "достучаться", получить какую-либо информацию или услугу.
То есть, принципы новые, а лица все те же, а, значит и подходы к эксплуатации жилого фонда, управлению муниципальной недвижимостью старые.

Сотрудничество с частными компаниями в этом отношении выгодно отличается от работы с ДЕЗами, оплата компании напрямую зависит от качества предоставляемых работ.

[u]Специфика работы с ДЕЗом заключается в его твердой уверенности в том, что даже если он не выполнит работы по эксплуатации жилого фонда, или предоставит некачественные услуги управления муниципальной или частной недвижимостью, деньги от жильцов все равно поступят не позднее 10 числа месяца. [/[/[/
u]b]size]
Коммерческая же организация должна выполнить работы и сдать их составлением акта представителю заказчика, иначе ее работа по управлению или эксплуатации жилого фонда не будет оплачена.


[size=18][b]Стоимость услуг по эксплуатации жилого фонда


Стоимость услуг по эксплуатации жилого фонда регулируется нормативными актами города и зависит от типа строения, наличия лифта, этажа на котором расположена квартира, наличия мусоропровода, в собственности или в найме квартира, степени износа здания, наличие удобств в доме, месторасположение дома и других факторов.
Обычно стоимость услуг по эксплуатации жилого фонда пересматривается один раз в год. Сколько же стоят услуги эксплуатации жилого фонда по муниципальным расценкам? В Москве эта цифра колеблется от 11 до 15 рублей за 1 кв.м. с учетом бюджетной компенсации. Плата за содержание и ремонт жилых помещений предусматривает оплату услуг и работ по управлению многоквартирным домом, организации и выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, придомовой территории, вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов.

Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Показать сообщения:   
Начать новую тему   Ответить на тему    Список форумов MOSGRAD.ru -> Договор Управления домом Часовой пояс: GMT + 4
Страница 1 из 1

 
Перейти:  
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах

Rambler's Top100