MOSGRAD.ru
Есть вопросы по недвижимости? У Нас ЕСТЬ ответы!
 
ПоискПоиск  ПрофильПрофиль   Войти и проверить личные сообщенияВойти и проверить личные сообщения   ВходВход 

Можно ли вернуть неоплаченную квартиру ?

 
Начать новую тему   Ответить на тему    Список форумов MOSGRAD.ru -> Судебная практика
Предыдущая тема :: Следующая тема  
Автор Сообщение
touch



Зарегистрирован: 14.12.2006
Сообщения: 1024
Откуда: Москва

СообщениеДобавлено: Пт Ноя 06, 2009 4:11 pm    Заголовок сообщения: Можно ли вернуть неоплаченную квартиру ? Ответить с цитатой

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


ОПРЕДЕЛЕНИЕ
03 июня 2008 г. г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Кнышева В.П.

судей - Пчелинцевой Л.М. и Харланова А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании от 03 июня 2008 г. гражданское дело по иску Крюкова Игоря Геннадьевича к Ступаковой Светлане Евгеньевне о расторжении договора купли - продажи квартиры и возврате имущества,

по надзорной жалобе Королевской Светланы Евгеньевны и ее представителя Мартюшевой Ольги Александровны на решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 февраля 2006 г., постановление президиума Московского городского суда от 18 октября 2007 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 27 ноября 2007 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М., объяснения Королевской С.Е. и ее представителей Букарева В.Б. и Мартюшевой О.А., поддержавших доводы надзорной жалобы, объяснения представителей Крюкова И.Г. - Чигорина Н.Н. и Терешкина А.В., возражавших против удовлетворения надзорной жалобы, изучив материалы дела, переданного в суд надзорной инстанции для рассмотрения по существу определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М. от 28 апреля 2008 г.,

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации,



установила:

Крюков И.Г. обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры и её возврате, ссылаясь на то, что являлся собственником квартиры № 426 дома 50 по Фрунзенской набережной г. Москвы. 23 ноября 2004 г. между ним и Ступаковой С.Е. (впоследствии в связи с заключением брака изменившей фамилию на Королевскую) был заключен договор купли -продажи данной квартиры. Согласно условиям договора стоимость квартиры определена в 600 000 руб. Ответчица обязалась выплатить истцу названную сумму после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры в течение дня. До настоящего времени ответчицей не исполнено обязательство по выплате суммы в размере 600 000 руб., передача квартиры по передаточному акту не состоялась. Крюков И.Г. неоднократно обращался к ответчице по вопросу расторжения указанного договора, однако она уклонилась от подписания соответствующего соглашения. В связи с этим Крюковым И.Г. ставится вопрос о расторжении договора, заключенного с ответчицей и о возврате квартиры.

Ответчица иск не признала.

Решением Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 февраля 2006 г. исковые требования Крюкова И.Г. удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 23 мая 2006 г. решение суда отменено, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении иска Крюкову И.Г. отказано.

Постановлением президиума Московского городского суда от 18 октября 2007 г. определение судебной коллегии отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 27 ноября 2007 г. решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 февраля 2006 г. оставлено без изменения.

В надзорной жалобе Королевская С.Е. и ее представитель Мартюшева О.А. просят отменить решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 февраля 2006 г., постановление президиума Московского городского суда от 18 октября 2007 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 27 ноября 2007 г., как вынесенные с существенным нарушением норм материального права, и оставить в силе определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 23 мая 2006 г.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаева В.И. от 26 декабря 2007 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, его же определением от 23 января 2008 г. исполнение решения Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 февраля 2006 г. по данному делу приостановлено до окончания производства в суде надзорной инстанции.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М. от 28 апреля 2008 г. дело передано для рассмотрения по существу в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов надзорной жалобы, объяснения сторон по надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ (в редакции, действовавшей на момент подачи надзорной жалобы) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений нижестоящих судов в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

При рассмотрении данного дела существенные нарушения норм материального права допущены судом первой, надзорной инстанции, а также второй инстанции при повторном рассмотрении кассационной жалобы Ступаковой С.Е., что выразилось в следующем.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что спорная жилая площадь представляет собой четырехкомнатную квартиру общей площадью 91,6 кв.м., жилой площадью 50,4 кв.м., расположенную по адресу: г. Москва, Фрунзенская набережная, д. 50, кв. 426 (л.д. 21, 22). Собственником квартиры являлся истец Крюков И.Г. на основании договора купли-продажи от 29 июля 2003 г. и свидетельства о государственной регистрации права собственности от 11 августа 2003 г. (л.д. 5, 6). 23 ноября 2004 г. между Крюковым И.Г. и Ступаковой С.Е. заключен договор купли - продажи спорной квартиры. В п. 3 названного договора купли-продажи стоимость квартиры по соглашению сторон определена в размере 600000 руб., которые покупатель Ступакова С.Е. (ответчица) обязалась выплатить продавцу Крюкову И.Г. (истцу) после государственной регистрации договора в течение дня (л.д. 32).

Разрешая дело, суд пришел к выводу о том, что заключенный 23 ноября 2004 г. договор купли-продажи квартиры между истцом и ответчицей до настоящего времени исполненным считаться не может, поскольку согласно п. 15 договора он считается исполненным при условии выполнения сторонами обязательств, в частности, после передачи ответчицей указанной в договоре суммы денег за приобретаемую квартиру. Однако ответчицей не было представлено суду доказательств передачи ею истцу денежных средств в сумме, оговоренной в п. 3 договора (т.е. 600 000 руб.).

Удовлетворяя иск Крюкова И.Г. о расторжении договора купли - продажи и возврате квартиры в собственность истца, суд исходил из того, что невыплата ответчицей (покупателем) истцу (продавцу) стоимости квартиры, определенной сторонами в договоре купли-продажи, является существенным нарушением заключенного между сторонами договора, так как повлекло для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Существенное нарушение договора в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для его расторжения судом по требованию одной из сторон, а поскольку договор до настоящего времени исполненным считаться не может, то квартира, согласно п.п. 2 и 4 ст. 453 ГК РФ, подлежит возврату в собственность продавцу (истцу).

Суд кассационной инстанции не согласился с доводами суда первой инстанции, отменил определением от 23 мая 2006 г. решение суда и отказал в удовлетворении исковых требований Крюкова И.Г. При этом суд кассационной инстанции указал, что п. 3 ст. 486 ГК РФ предусмотрено специальное последствие нарушения покупателем условия договора купли-продажи об оплате товара, согласно которому если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли - продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Следовательно, суд первой инстанции, по мнению суда кассационной инстанции, не применил закон, подлежащий применению.

Не соглашаясь с данным выводом суда кассационной инстанции и отменяя определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 23 мая 2006 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции, президиум Московского городского суда сослался на то, что наличие у продавца права, предусмотренного п. 3 ст. 486 ГК РФ, не лишает его возможности использовать иные способы защиты своих прав, в том числе права на расторжение договора в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной на основании п. 2 ст. 450 ГКРФ.

При новом кассационном рассмотрении дела 27 ноября 2007 г. судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда с учетом указаний президиума Московского городского суда о толковании норм материального права оставила без изменения решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 февраля 2006 г., так как нашла правильными выводы суда первой инстанции о существенном нарушении договора купли-продажи квартиры со стороны ответчицы и наличии основания для его расторжения и возврата имущества продавцу.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не может согласиться с приведенными выводами и суждениями суда первой, надзорной инстанции и суда второй инстанции при новом кассационном рассмотрении дела, как основанными на неправильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.

Так, судом установлено и из материалов дела усматривается, что Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы (регистрационный округ №01/15) произведена государственная регистрация договора купли - продажи квартиры от 23 ноября 2004 г. между Крюковым И.Г. и Ступаковой С.Е., в соответствии со ст. 551 ГК РФ зарегистрирован 06 декабря 2004 г. переход права собственности на недвижимое имущество к Ступаковой С.Е. и ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру (серия 77АВ №099516).

Кроме того, судом кассационной инстанции в судебном заседании 23 мая 2006 г. установлено, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли - продажи от 23 ноября 2004 г., фактически передано истцом ответчице и находится в ее владении, т.е. договор купли - продажи квартиры истцом исполнен.

Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у неё и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между Крюковым И.Г. и Ступаковой С.Е. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» - ст.ст. 549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, суд кассационной инстанции от 23 мая 2006 г. пришел к правильному выводу о том, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании имеющихся доказательств, однако судом первой инстанции допущена ошибка в применении норм материального права (не применен закон, подлежащий применению - п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, и неправильно истолкован закон - ст. 450 ГК РФ), суд кассационной инстанции определением от 23 мая 2006 г. правомерно отменил решение суда и не передавая дело на новое рассмотрение вынес новое решение об отказе в иске Крюкову И.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества.

При этом ссылка суда кассационной инстанции в мотивировочной части указанного определения в обоснование данного им толкования норм ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ на п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по мнению Судебной коллегии, не требовалась, а поэтому является излишней.

Что касается доводов суда первой, надзорной инстанции и суда второй инстанции при новом кассационном рассмотрении дела о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому ими отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то Судебная коллегия считает их основанными на неправильном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представил суду каких - либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком. С подобным суждением согласились и из него исходили суд первой, надзорной инстанции и суд второй инстанции при новом кассационном рассмотрении настоящего дела, вследствие чего неправомерно, т.е. без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег продавцу.

Вывод суда надзорной инстанции о том, что наличие у продавца права, предусмотренного п. 3 ст. 486 ГК РФ, не лишает его возможности использовать иные способы защиты своих прав, в том числе права на расторжение договора в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной не опровергает правильность решения суда кассационной инстанции от 23 мая 2006 г. об отказе в иске Крюкову И.Г. Он сделан без учета заявленных истцом требований (было заявлено требование не только о расторжении договора купли-продажи квартиры, но и о её возврате в собственность истца) и установленных судом первой инстанции по делу обстоятельств, а также без применения норм п. 4 ст. 453 ГК РФ, определяющих последствия расторжения договора, в том числе и по основаниям, предусмотренным п.2 ст. 450 ГК РФ, и устанавливающих возможность возвращения исполненного сторонами по обязательству лишь в случаях, предусмотренных законом или договором.

Однако в рассматриваемом случае ни закон, ни сам договор купли-продажи квартиры от 23 ноября 2004 г. не содержат положений, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован.

Следовательно, у суда надзорной инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для отмены определения суда кассационной инстанции от 23 мая 2006 г., отвечающего требованиям законности и обоснованности.

С учетом изложенного вынесенные по настоящему делу судебные постановления, за исключением определения суда кассационной инстанции от 23 мая 2006 г., нельзя признать законными. Они приняты с существенным нарушением норм материального права, выразившемся в неправильном толковании п. 2 ст. 450 ГК РФ и неприменении норм п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, подлежащих применению к отношениям сторон, что в соответствии со ст. 387 ГПК РФ является основанием для их отмены.

Руководствуясь статьями 387, 388 и 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации


определила:

решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 февраля 2006 г., постановление президиума Московского городского суда от 18 октября 2007 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 27 ноября 2007 г. отменить. Оставить в силе определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 23 мая 2006 г.

Источник: http://www.supcourt.ru
_________________
С Новым годом, с новыми ценами на квартиры !
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
touch



Зарегистрирован: 14.12.2006
Сообщения: 1024
Откуда: Москва

СообщениеДобавлено: Пт Ноя 06, 2009 4:15 pm    Заголовок сообщения: Re: Можно ли расторгнуть договор и вернуть неоплаченную квар Ответить с цитатой

Подытожим

ВС РФ писал(а):

Однако в рассматриваемом случае ни закон, ни сам договор купли-продажи квартиры от 23 ноября 2004 г. не содержат положений, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован.




Как советует юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр, для того, чтобы иметь юридическую возможность вернуть переданную в собственность покупателя квартиру в случае ее неоплаты, в обязательном порядке включайте в договор купли-продажи пункт о том, что в случае неоплаты стоимости квартиры покупатлем, продавец имеет право расторнуть договор купли-продажи квартиры и вернуть ее в свою собственность !

Не лишним также будет указать в договоре, что просрочка исполнения покупателем обязательства по оплате квартиры является для продавца существенным нарушением договора.
_________________
С Новым годом, с новыми ценами на квартиры !
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Alexandra



Зарегистрирован: 17.09.2006
Сообщения: 1775
Откуда: Москва

СообщениеДобавлено: Ср Ноя 11, 2009 2:02 am    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

А вот еще одно интересное решение по теме !

82-В08-11

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 октября 2008 г. г.Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Кнышева В.П.

судей - Пчелинцевой Л.М. и Харланова А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании от 21 октября 2008 г. гражданское дело по иску Хакимова Равиля Мирсаитовича к Сибиряковой Наталье Валентиновне о расторжении договоров купли-продажи, признании права собственности

по надзорной жалобе Сибиряковой Натальи Валентиновны на решение Курганского городского суда Курганской области от 08 октября 2007 г. и определение судебной коллеги по гражданским делам Курганского областного суда от 11 декабря 2007 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М., объяснения представителей Сибиряковой Н.В. -Михайлович Ю.В., Упорова Д.С., поддержавших доводы надзорной жалобы, объяснения представителей Хакимова Р.М. - Тюленева М.Ю. и Савраниной Н.В., полагавших судебные постановления не подлежащими отмене, изучив материалы дела, переданного с надзорной жалобой для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М. от 25 сентября 2008 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации,

установила:

Хакимов Равиль Мирсаитович обратился в суд с иском к Сибиряковой Наталье Валентиновне о расторжении договоров купли-продажи, признании права собственности. В обоснование иска указал на то, что 21 апреля 2005 г. между ним в лице представителя Портного Г.В., действовавшего на основании доверенности от 09 июня 2003 г., и Сибиряковой Н.В. в лице ее представителя по доверенности от 24 января 2005 г. Тюленева В.Г. были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества: помещений в здании административно-производственного корпуса (Лит. А-А1), находящегося по адресу: г. Курган, пр-т Маршала Голикова, 32; здания контрольно-пропускного пункта (Лит. В-В2), находящегося по адресу: г. Курган, пр-т Маршала Голикова,32, строение 5; здания участка сварочного (Лит. П-П1), находящегося по адресу: г. Курган, пр-т Маршала Голикова, 32 строение 10. В соответствии с п.2.2 договоров купли-продажи от 21 апреля 2005 г. оплата стоимости указанных объектов должна быть произведена в день выдачи свидетельств о государственной регистрации перехода права собственности недвижимого имущества на покупателя, путем передачи наличных денежных средств продавцу. Сибирякова Н.В. данное условие договоров не исполнила. Свидетельства о государственной регистрации права были получены Сибиряковой Н.В. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области 16 и 17 мая 2005 г., а денежные средства по указанным договорам в сумме 609 тыс. руб., 1 млн. руб., 800 тыс. руб. не уплачены ею продавцу до настоящего времени. 11 июля 2007 г. и 13 августа 2007 г. представителем Хакимова Р.М. по доверенности Пьянковым Ю.Д. Сибиряковой Н.В. было отправлено предложение о добровольном расторжении договоров купли-продажи от 21 апреля 2005 г. в срок до 01 августа 2007 г. и 01 сентября 2007 г. Ответа от Сибиряковой Н.В. получено не было.

Решением Курганского городского суда Курганской области от 08 октября 2007 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 11 декабря 2007 г., иск Хакимова Р.М. удовлетворен.

В надзорной жалобе Сибирякова Н.В. просит отменить указанные судебные постановления и вынести по делу новое постановление об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что судом первой и кассационной инстанции была допущена существенная ошибка в применении и толковании норм материального права.

По результатам изучения доводов надзорной жалобы 06 августа 2008 г. судьей Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и ее же определением от 06 августа 2008 г. исполнение решения Курганского городского суда Курганской области от 08 октября 2007 г. по данному делу приостановлено до окончания производства в суде надзорной инстанции.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М. от 25 сентября 2008 г. надзорная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов надзорной жалобы, объяснения сторон по надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении настоящего дела такого характера существенное нарушение норм материального права допущено судом первой и второй инстанции, которое выразилось в следующем.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Хакимов Р.М. на основании договоров купли - продажи от 06 октября 2003 г. и от 21 июня 2004 г., а также свидетельств о государственной регистрации права собственности от 28 октября 2003 г. и от 16 марта 2005 г. являлся собственником помещений в здании административно-производственного корпуса (Лит. А-А1), находящегося по адресу: г. Курган, пр-т Маршала Голикова, 32; здания контрольно - пропускного пункта (Лит. В-В2), находящегося по адресу: г. Курган, пр-т Маршала Голикова,32, строение 5 и здания сварочного участка (Лит.П-П1), находящегося по адресу: г. Курган, пр-т Маршала Голикова, 32 строение 10 (л.д.85-87, 108-111, 126).

При этом помещения в здании административно-производственного корпуса (Лит. А-А1) и здания сварочного участка (Лит.П-П1) являлись предметом залога по договору залога, заключенного 17 февраля 2005 г. между ОАО «Уральский финансово-промышленный банк» и Хакимовым Р.М. В связи с этим залогодержатель ОАО «Уральский финансово-промышленный банк» 22 марта 2005 г. дал письменное согласие Хакимову Р.М. на реализацию и заключение договора купли-продажи указанных объектов недвижимости (л.д.69).

21 апреля 2005 г. между Хакимовым Р.М. и Сибиряковой Н.В. были заключены договоры купли-продажи указанного недвижимого имущества. Согласно п. 2.1 договоров стоимость здания контрольно-пропускного пункта (Лит. В-В2) по соглашению сторон определена в сумме 1 млн. рублей, здания участка сварочного (Лит.П-П1) - 800 тыс. рублей, помещений в здании административно-производственного комплекса (Лит. А-А1) - 609 тыс. рублей. Оплату указанных сумм в соответствии с п. 2.2 договоров Сибирякова Н.В должна была произвести в день выдачи свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности недвижимого имущества на покупателя (л.д. 8-9, 30-31, 51-52).

Переход права собственности на спорное недвижимое имущество к Сибиряковой Н.В зарегистрирован 16 и 17 мая 2005 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Курганской области произведена

государственная регистрация договоров купли-продажи от 21 апреля 2005 г., ответчице в установленном порядке выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанное имущество (л.д. 11, 33, 54).

Разрешая дело по существу, суд исходил из того, что заключенные 21 апреля 2005 г. договоры между истцом и ответчицей до настоящего времени не исполнены. Несмотря на то что, Сибирякова Н.В. свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенное по договорам недвижимое имущество получила в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области 16 и 17 мая 2005 г. (л.д.П, 33, 54), оговоренные в договорах денежные суммы за продаваемое недвижимое имущество, продавцу Хакимову Р.М. ею переданы не были.

Удовлетворяя иск Хакимова Р.М. о расторжении договоров купли -продажи недвижимого имущества от 21 апреля 2005 г. между Хакимовым Р.М. и Сибиряковой Н.В., суд первой инстанции исходил из вывода о том, что невыплата ответчицей (покупателем) истцу (продавцу) стоимости вышеназванного имущества является существенным нарушением заключенных между сторонами договоров, поскольку стоимость этого имущества на момент разрешения спора значительно выше его стоимости на день заключения договоров. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ существенное нарушение договора является основанием для его расторжения по требованию одной из сторон.

Суд кассационной инстанции признал выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными, решение по делу законным.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что выводы суда первой инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у неё и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В ГК РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» - ст.ст. 549-558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30 ГК РФ, § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Между тем суд первой инстанции не применил к отношениям сторон нормы п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, а поэтому не выяснил, содержали ли заключенные между Хакимовым Р.М. и Сибиряковой Н.В. 21 апреля 2005 г. договоры купли-продажи недвижимого имущества условия, предусматривающие возможность их расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором, с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности и в том случае если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества.

Что касается доводов суда первой инстанции и суда кассационной инстанции о праве продавца в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому ими отнесено невыполнение покупателем в срок принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества, стоимость которого, на день разрешения спора судом значительно возросла, то Судебная коллегия считает их основанными на неправильном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представил суду каких - либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчицей в предусмотренные договорами сроки приобретенного имущества, стоимость которого, по утверждению истца, значительно возросла. С подобным суждением согласились и из него исходили суд первой и суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, т.е. без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договоров купли-продажи недвижимого имущества саму по себе невыплату в срок покупателем денег продавцу за это имущество без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договоров.

Таким образом, судом первой и кассационной инстанции при рассмотрении настоящего дела было допущено существенное нарушение норм материального права, выразившееся в неправильном толковании п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ и неприменении норм закона, подлежащих применению: п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ.

При таких обстоятельствах вынесенные по делу судебные постановления законными признаны быть не могут, в связи с чем, они подлежат отмене.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор, исходя из данного Судебной коллегией толкования норм материального права, подлежащих применению к отношениям сторон.

Руководствуясь статьями 387, 388 и 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Курганского городского суда Курганской области от 08 октября 2007 г. и определение судебной коллеги по гражданским делам Курганского областного суда от 11 декабря 2007 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Источник: http://www.supcourt.ru
_________________
Еcли вы думаете, что сможете - вы сможете, если вы думаете, что не сможете - вы правы.
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение Отправить e-mail Посетить сайт автора
touch



Зарегистрирован: 14.12.2006
Сообщения: 1024
Откуда: Москва

СообщениеДобавлено: Вс Ноя 15, 2009 4:57 am    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Александр, а как же акт передачи недвижимости ? А если право собственности покупателем на квартиру уже зарегистрировано, а по акту передачи недвижимости она ему не передавалась, можно вернуть квартиру ? Если нельзя, то как себя можно обезопасить ?
_________________
С Новым годом, с новыми ценами на квартиры !
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Alexandra



Зарегистрирован: 17.09.2006
Сообщения: 1775
Откуда: Москва

СообщениеДобавлено: Вс Ноя 15, 2009 4:59 am    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

touch писал(а):
Александр, а как же акт передачи недвижимости ? А если право собственности покупателем на квартиру уже зарегистрировано, а по акту передачи недвижимости она ему не передавалась, можно вернуть квартиру ? Если нельзя, то как себя можно обезопасить ?


Если вы обратили внимание, то в первом судебном деле квартира хотя и была занята покупателем, но по акту передачи недвижимости, как требует ст. 556 ГК РФ не была передана покупателю. Поэтому с точки зрения закона легитимной фактической передачи квартиры не было.

Однако сути дела это не поменяло. У меня лично сложилось впечатление, что ВС РФ данный факт вообще не рассматривал, как имеющий значение для правильного разрешения спора.

Дело в том, что в соответствии с действующим законодательством по договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) продавец обязуется передать вещь в СОБСТВЕННОСТЬ другой стороне. По общему правилу, установленному п. 1 ст. 223 ГК РФ возникновение права собственности у приобретателя вещи по договору совпадает с моментом ее фактической передачи. Однако в отношении недвижимости установлено иное правило. Право собственности на недвижимость возникает в случае ее отчуждения у приобретателя не с момента фактической передачи, а с момента государственной регистрации перехода права собственности (п. 2 ст.223, ст. 551 ГК РФ).

Поэтому по договору купли-продажи недвижимости происходит не только фактическая передача недвижимости по акту передачи в соответствии со ст. 556 ГК РФ, которая может происходить, как до, так и после заключения договора купли-продажи, но и передача титула собственника от покупателя продавцу через государственную регистрацию перехода права.

Поэтому, если продавец, обратившись с соответствующим заявлением в ФРС, перевел свой титул собственника на имя покупателя, уже не важно, передал он или нет при этом объект недвижимости фактически по акту. Основанием для регистрации права собственности на имя покупателя является не акт передачи недвижимости, а сам договор и заявление сторон в ФРС о регистрации перехода права собственности. Поэтому обязательства по передачи недвижимости в СОБСТВЕННОСТЬ покупателя в этом случае ВС РФ считает продавцом исполненными, даже без акта о фактической передаче.

Однако суть решения ни в этом, а в том, что неоплата квартиры покупателем не является основанием для расторжения договора, так как на этот счет предусмотрено специальное правило, установленное п. 3 ст. 486 ГК РФ, в соответствии с которым, если покупатель своевременно не оплатил переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. О возможности расторжения или возврата товара в этой статье ничего нет.

Проблему и законодательный казус я вижу в том, что нормы статей 486, 487, 488, 489 ГК РФ исходят опять же из указанного выше общего правила, установленного п. 1 ст. 223 ГК РФ о том, что право собственности на приобретенную вещь переходит одновременно с ее фактической передачей, и не учитывают, что в случае с недвижимостью этот момент может не совпадать.

Если бы в отношении недвижимого имущества строго действовало также общее правило, то и подобных споров не было. Так как без фактической передачи квартиры по акту передачи регистрация перехода права собственности была бы невозможна. В этом случае даже вопроса о том, исполнен договор или нет в этой части, не возникало.

А пока же, если договором купли-продажи четко не предусмотрено, что оплата недвижимости производится покупателем после ее передачи в его собственность (оплата в кредит, ст. 488 ГК РФ), в том числе с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ), вернуть квартиру в свою собственность в случае ее предварительной (ст. 487 ГК РФ) или встречной неоплаты покупателем (ст. 328 ГК РФ) продавец может только, если договором купли-продажи прямо предусмотрено, что неоплата стоимости недвижимости в срок, указанный в договоре, является его существенным нарушением и основанием для расторжения продавцом, который имеет право вернуть недвижимость в свою собственность.

Так как в случаях, указанных в ст.ст. 488, 489 ГК РФ, право продавца на возврат недвижимости не вызывает сомнений. А в других случаях, это право будет вытекать из соглашения сторон в договоре, исходя из диспозитивности правила, установленного ст. 453 ГК РФ. Право на расторжение договора в этом случае по ст. 250 ГК РФ можно рассматривать, как альтернативный способ защиты наравне с правилами, установленными п. 3 ст. 486 ГК РФ и ст. 328 ГК РФ.
_________________
Еcли вы думаете, что сможете - вы сможете, если вы думаете, что не сможете - вы правы.


Последний раз редактировалось: Alexandra (Вс Ноя 15, 2009 5:16 am), всего редактировалось 1 раз
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение Отправить e-mail Посетить сайт автора
touch



Зарегистрирован: 14.12.2006
Сообщения: 1024
Откуда: Москва

СообщениеДобавлено: Вс Ноя 15, 2009 5:05 am    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Александр, как-то спорно выглядит утверждение ВС РФ о том, что сама по себе неоплата стоимости квартиры не является существенным нарушением договора купли-продажи и надо еще доказать, что это нарушение носит существенный характер. Ведь оплата стоимости квартиры является основным обязательством покупателя по договору купли-продажи. А если бы договор все же можно было расторгнуть по этому основанию в любом случае без доказательств существенности, то можно было бы вернуть в свою собственность квартиру ?
_________________
С Новым годом, с новыми ценами на квартиры !
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Alexandra



Зарегистрирован: 17.09.2006
Сообщения: 1775
Откуда: Москва

СообщениеДобавлено: Вс Ноя 15, 2009 5:05 am    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

touch писал(а):
Александр, как-то спорно выглядит утверждение ВС РФ о том, что сама по себе неоплата стоимости квартиры не является существенным нарушением договора купли-продажи и надо еще доказать, что это нарушение носит существенный характер. Ведь оплата стоимости квартиры является основным обязательством покупателя по договору купли-продажи. А если бы договор все же можно было расторгнуть по этому основанию в любом случае без доказательств существенности, то можно было бы вернуть в свою собственность квартиру ?


Опустим специальные правила на этот счет, установленные п. 3 ст. 486 ГК РФ, а также ст. 328 ГК РФ. И допустим, что неоплата стоимости квартиры все же является существенный нарушением договора купли-продажи в силу самой неоплаты, и даже доказывать ее существенность не нужно. А значит можно воспользоваться правилом, установленным ст. 450 ГК РФ и расторгнуть договор.

Какие же закон предусматривает на этот случай последствия ? Они определены в ст. 453 ГК РФ. Советую с ней внимательно ознакомиться.

В соответствии с указанной статьей последствием расторжения любого договора является прекращение обязательств сторон по нему, а не возвращение их в первоначальное положение, как при признании сделки недействительной. А прекратиться могут только обязательства, которые еще не исполнены, исполненые прекращены уже в силу их исполнения (ст. 408 ГК РФ).

Поэтому если обязательство по передаче квартиры в собственность покупателя до расторжения договора уже было исполнено, прекращать в этой части уже нечего. Наоборот, в результате расторжения договора в этом случае прекратится только еще неисполненное обязательство покупателя по оплате стоимости квартиры.

Что это может дать продавцу ? А только установленное п. 5 ст. 453 ГК РФ право требовать от покупателя возмещение убытков, причиненных расторжением договора по вине последнего.

Может ли покупатель потребовать вернуть себе квартиру ?

П. 4 ст. 453 ГК РФ говорит о том, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Иное законом предусмотрено, только в случаях продажи товара в кредит или в рассрочку (ст. 488, ст. 489 ГК РФ). Я же предлагаю, включив в договор купли-продажи фразу о том, что в случае неоплаты квартиры продавец имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть в свою собственность квартиру, воспользоваться словами " если иное не предусмотрено соглашением сторон".

Плюс для того, чтобы окончательно снять возможные споры о том, является ли неоплата квартиры сама по себе без доказательств о существенности такого нарушения, основанием для расторжения договора в порядке ст. 450 ГК РФ, рекомендую также указать в самом договоре на существенный характер такого нарушения для продавца. Хотя это может быть уже и лишнее, так как указания на возможность расторжения договора в этом случае само по себе должно быть достаточно для применения ст. 450 ГК РФ.
_________________
Еcли вы думаете, что сможете - вы сможете, если вы думаете, что не сможете - вы правы.
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение Отправить e-mail Посетить сайт автора
Perepelkin Alex



Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"

СообщениеДобавлено: Вс Июн 27, 2010 3:12 am    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

ВНИМАНИЕ: ВС РФ и ВАС РФ расставили все точки над Ё в подобной ситуации, указав своем совместном постановлении пленумов, что права продавцов неоплаченного товара на его возврат подлежат судебной защите, исходя из норм о неосновательном обогащении !

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 10
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 22

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2010 года

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
(извлечение)



65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение Посетить сайт автора
wasso77



Зарегистрирован: 19.10.2010
Сообщения: 1

СообщениеДобавлено: Вт Окт 19, 2010 7:32 pm    Заголовок сообщения: НОВЫЕ РЕШЕНИЯ Ответить с цитатой

ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНО , СПАСИБО , СТ. СТ. 1104 110 103 , МОЖНО ПО НИМ ПОСМОТРЕТЬ КАКИЕНИБ КОНКРЕТНЫЕ СУДЕБНЫЕ РЕШЕНИЯ , ЗАРАНЕЕ БЛАГОДАРЮ
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Alexandra



Зарегистрирован: 17.09.2006
Сообщения: 1775
Откуда: Москва

СообщениеДобавлено: Вт Окт 19, 2010 11:36 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Посмотрите арбитражную практику, там много таких примеров.

Наберите в любом поисковике "неосновательное обогащение ст. 453 ГК РФ арбитражный суд" и будет Вам счастье.
_________________
Еcли вы думаете, что сможете - вы сможете, если вы думаете, что не сможете - вы правы.
Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение Отправить e-mail Посетить сайт автора
Показать сообщения:   
Начать новую тему   Ответить на тему    Список форумов MOSGRAD.ru -> Судебная практика Часовой пояс: GMT + 4
Страница 1 из 1

 
Перейти:  
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах

Rambler's Top100