MOSGRAD.ru
Есть вопросы по недвижимости? У Нас ЕСТЬ ответы!
 
ПоискПоиск  ПрофильПрофиль   Войти и проверить личные сообщенияВойти и проверить личные сообщения   ВходВход 

Управляющие компании: и бойтесь данайцев на рынок приходящих

 
Начать новую тему   Ответить на тему    Список форумов MOSGRAD.ru -> Договор Управления домом
Предыдущая тема :: Следующая тема  
Автор Сообщение
Сергей Владимирович



Зарегистрирован: 07.03.2007
Сообщения: 34

СообщениеДобавлено: Пт Мар 23, 2007 3:41 pm    Заголовок сообщения: Управляющие компании: и бойтесь данайцев на рынок приходящих Ответить с цитатой

[size=18]Управляющие компании : и бойтесь данайцев - на рынок приходящих и блага сулящих![/size]

В ходе реформы ЖКХ предстоит сформировать рынок квалифицированных потребителей и исполнителей.

Первые способны выставить[i] грамотные требования[/i], вторые – профессионально с ними справиться.

[size=18[u]]Неквалифицированная среда – благодатное поле для монополий. И тогда рост тарифов неизбежен. Сдержать их могут рыночные условия и рыночная цена.[/size][/u]

Хорошо, если бы управленцев было из кого выбирать. Если бы пришли профессионалы. А откуда они возьмутся? Нужна конкуренция.

Для этого рынок надо «разбюрократить» и демонополизировать. Как? Обеспечить свободный доступ всем участникам. Но без поддержки властей в монопольном секторе не появится свободная конкуренция.

Сейчас в кабинетах помаленьку начинают это понимать.

А сколько времени потрачено на бездумную поддержку дирекций!



Об инертности[/b]

Необходимость выбора способа управления стимулирует жителей на создание инициативных групп, домовых комитетов, ТСЖ.

Причем товарищество, решившееся на самоуправление, – идеальный вариант
.

Голосуя за управляющие компании, жители обрекают себя на повышение тарифов. Конечно, никто не может повысить расценки на коммунальные услуги, потому что это сфера монопольного регулирования.

А вот ставки на техобслуживание – договорные, они утверждаются на собрании.

[b]К сожалению, люди инертны.

Подпишут любой договор, лишь бы от них отстали.

Найдется в доме человек десять, которые ходят на семинары, интересуются реформой, изучают законодательство.

Но хватит ли у них сил организовать безразличных соседей, разъяснить им, с какими условиями договора согласиться, а какие – отвергнуть?


Ситуация такова, что примерно в 15 процентах домов жители активны и могут самостоятельно организовать собрания.

Задача власти – проинформировать их, подковать методически так, чтобы они выбрали способ управления и реализовали его без юридических изъянов.

Остальным придется довольствоваться услугами управляющих компаний. Если человек не хочет голосовать, что с ним поделаешь?

О сроках

Населению реформу преподносили так: вот придут управляющие компании, и все будет хорошо.

Не случилось... Отложили конкурсы. Пройдет год – будет то же самое.

Реформируем ГУПы в ООО, но их на всех не хватит.

Не нужны реформе сроки. Надо честно сказать людям: процесс только начинается, переходный период будет долгим.

Действовать надо без гонки, с правильным пониманием условий игры. Нужно дать стимулы, одинаково важные и для собственника, и для компаний.

[size=12]Решило правительство Москвы предоставлять дотации на техобслуживание всем УК, независимо от формы собственности. Это делает бизнес интересным. Очевиден мотив и для компаний, и для потребителей.
[/size]
[b]О препонах[/b]

Говорят, что московские власти пытаются перекрыть вход на рынок не совсем законными требованиями. Если так, то эти требования можно оспорить в суде.

И потом, разве плохо, если «билет в ЖКХ» будет дорогой?

Месячный бюджет одного многоквартирного дома составляет солидную сумму, так что мошенники могут захотеть снять кассу сразу... Такая опасность существует, и в случае чего разбираться придется органам исполнительной власти.

С этой точки зрения их действия разумны. Хотя, с другой стороны, создавать нужно не только препятствия, но и условия. Условия, достаточные для того, чтобы понять: сюда войти непросто, надо побегать, попыхтеть, и если есть вариант заработать в другом месте, лучше податься туда.

Считается, будто на этот рынок смогут выйти только крупные, технически экипированные организации. Не согласен! В этом секторе много ниш.

Есть дома по 300 квартир – это для больших организаций. Строениям на 20 квартир подойдет индивидуальный управляющий. Переходный период должен выявить оптимальный вариант управления для каждого дома.

Часто приходится слышать: на рынок не пускают новых игроков.

Я видел таких «новых». Они постоянноходят по домам. Им надо, чтобы хоть кто-то подписал с ними договор, чтобы у них пошла история, которую можно потом предъявить в других домах: вот, мол, какой я. Они уверены: идет реформа, входной билет дешевый, айда в ЖКХ! А в багаже – ремонт квартир, строительство коттеджей...

Попробовать многие хотят, но справятся ли?

Ведь даже на подступах видно, что не потянут. Нет ни имущественного задела, ни опыта, ни кадров.

А управлять – это не за дворником бегать. Надо владеть технологией обслуживания, выявления и устранения неисправностей, планирования ремонтных работ, взаимодействия с поставщиками. Не должен быть открытым доступ на этот рынок.

Людям будет не легче, если им скажут: «Сами выбрали, сами и расхлебывайте!».

Конкуренция на коротком поводке

Говорят, что конкуренции на рынке жилищных услуг нет.


Ее и правда нет, потому что она задушена на корню. По крайней мере, такое мнение высказывает один из разработчиков Жилищного кодекса РФ, ведущий юрисконсульт фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев.

[size=18]В очередь за благословением [/size]

Действия по отношению к Жилищному кодексу РФ больше походят на его выхолащивание, чем на попытки реализовать.

К примеру, ставки на техническое обслуживание жилищного фонда регулируются правительством и далеки от реальных затрат.

Если раньше разницу компенсировали из бюджета через дирекции единого заказчика, то после акционирования роль перевалочных пунктов им будет противопоказана по закону.

Дотации предстоит платить напрямую управляющим компаниям, независимо от формы собственности. Но для этого властью было поставлено условие: зарегистрируйтесь и заключите с нами договоры взаимодействия.

На деле фактически всем управляющим организациям навязывают бюджетные дотации, а значит, свои условия игры.

Дирекции единого заказчика создавались в каждом районе и не конкурировали друг с другом. При этом работали не на жителей, а на того, кто подписывал контракт с директором. Оценку их деятельности давали не жители, а префект во время оперативки.[/size]

Не случайно и коммерческие организации для того, чтобы попасть на рынок, в первую очередь договариваются с властью. И подотчетны они ей, а не собственникам. Какая уж тут конкуренция...


[size=18]Интереса снижать цены и улучшать качество работ тоже нет.


Ведь дело не в этом, а в том, что пройти на рынок без благословения сверху невозможно было раньше, невозможно и сейчас.


[b]Тишь да гладь...
[/b]


Чиновники навязывают некую среднюю ставку на техобслуживание. Она одинакова и для старых, и для новых строений, при этом предполагает стандартный объем работ. Но ведь дома, как и люди, разные. Что требуется одному, вовсе не нужно другому.

Будут отличаться и пожелания собственников: одним желательны зеркала в подъезде, другим хватит просто чистоты. Поэтому порядок, при котором весь город станет платить «по справедливости», приведет к тому, что кому-то за кого-то всегда придется переплачивать. Причем неизвестно, сколько и за кого.

Ведь размер платы никак не соотносится с перечнем услуг: «Вы платите, сколько мы вам скажем, а мы сделаем столько, сколько захотим».

Сначала новым Жилищным кодексом было установлено, что собственники могут выбирать способ управления в любое время, но с 1 марта 2006 года возникала обязанность муниципалитета провести открытый конкурс, если способ не выбран или не реализован. Некоторые чиновники восприняли это следующим образом: 1 марта 2006 года заканчивается возможность выбора собственниками способа управления, и на веки вечные это право отдается муниципалитетам.

На самом деле ЖК говорил, что собственники могут изменить способ в любое время.


Перенос срока с 1 марта 2006 года на 1 января 2007 года во многом инициирован Москвой – собственники не выбрали способ управления, поэтому им надо дать время.

Пока суд да дело, в столице стали проводиться «неправильные» собрания. Сегодня, по неофициальным данным, они состоялись в 70–80 процентах домов.

Москвичи же чаще всего не знают о проведенных в их домах собраниях. По крайней мере, я не слышал о судебных процессах или возмущениях чиновников по поводу того, что где-то обнаружены нарушения.


[size=18]Лучший способ защиты[/size]

Мне могут возразить: власти стараются «пристроить» дома, чтобы они не оказались к часу «Х» в подвешенном состоянии.

Да, но собрания при этом надо проводить без приписок и фальсифицированных подписей.

Помогать жителям поручили монополистам – ДЕЗам, которые руководствовались не заботой об интересах граждан, а пытались любой ценой застолбить дома.

Москва создает и развивает системы страхования, финансовых гарантий, регистрации управляющих организаций, объясняя это необходимостью защиты населения от жуликов. Однако обязательное страхование может устанавливаться только федеральным законом.

В декабре 2006-го была принята поправка в Жилищный кодекс РФ, по которой собственники на общем собрании могут принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке, если его условия не выполняются. Чем не рычаг защиты?

Но некоторые считают, что это право сложно реализовать: попробуй, докажи, что компания не права! Безусловно, доказательства должны быть.


Но идти в префектуру за поддержкой не надо. Собственники принимают решение на собрании!

Не согласна управляющая компания – пусть в суде докажет, что безукоризненно выполняет обязанности.


Однако поскольку центр принятия решений об управляющей компании смещается из кабинета префекта к общему собранию, то быть хорошей придется не перед властями, а перед людьми.


[size=18]Хуже и дороже[/size]

В пылу «бендерофобии» забывают еще об одном рычаге защиты населения. Ведь платим мы за квартиру не авансом, а после того, как месяц закончился.

Конечно, наши жители не приучены контролировать качество работ. Но даже несведущий человек заметит, что компания в течение месяца ничего не делала. Перестала вывозить мусор, не начала запланированный ремонт. Тогда не надо платить. Или предусмотреть в договоре условия снижения платы.

Власти не могут отслеживать ситуацию сразу во всех домах. Это – дело самих собственников. Это их дом, их деньги. Если они будут платить с закрытыми глазами, как привыкли делать десятилетиями, то всегда найдутся желающие этим воспользоваться. Но ведь и в торговле встречаются недобросовестные продавцы.

Многих волнует вопрос: где гарантия, что управляющая компания согласится с выдвинутыми на собрании требованиями? Надо понимать, что столкновение интересов может происходить всегда.

Ведь собственник заинтересован, чтобы услуги были лучше и дешевле. Управляющая компания – сделать меньше и дороже.

И удивляться здесь нечему: в условиях монополии другого вы просто не найдете. ТСЖ и ЖСК согнутся в три погибели и согласятся на какие угодно условия...

В любом случае на собрании две стороны должны договориться, найти некий баланс. Например, жители составят перечень работ на 20 рублей с квадратного метра, а платить при этом захотят по семь рублей с квадратного метра. Кто же согласится на такие условия?!

Или согласится, но при этом смекнет: на чем-нибудь я их да обману.
Прозрачный договор

В Москве очень большой потенциал для управляющих компаний. Но нет условий для конкуренции. Те же эксплуатационные организации – РЭУ – могут быть управляющими. Ведь они знают, как обслуживать дома. Много хороших специалистов в ДЕЗах. Но они не увольняются оттуда и не создают частные структуры. Потому что знают, какие препоны их ждут.

Эту нишу могут заполнить коммунальные организации – поставщики ресурсов, строительные компании. Строители, на мой взгляд, потенциально самые лучшие управляющие. Кто лучше их знает конструкцию дома? Или частные предприниматели. В Европе работают индивидуальные управляющие, их нанимают ТСЖ, кооперативы, собственники домов. Разве в Москве мало грамотных людей?

Конечно, жители предпочитают опытные компании, пусть даже и ДЕЗ. И если у большинства организаций нет истории, означает ли это, что нам и дальше надо жить с дирекциями? Мой совет. Если доверяете организации, с которой работали 20–30 лет, так выберите ее. Не обязательно менять ее, важно заключить прозрачный договор.

Тогда она будет работать по-другому: не бояться разгона на оперативке у главы управы, а думать о том, что через год надо отчитываться на собрании.


Лебедь, рак и щука...

Перед собственниками стоит еще одна сложная задача – суметь договориться между собой. То, что не нужно мне, устраивает соседа. А третьему вообще «по барабану». Выработать на собрании качественные параметры договора – трудная задачка. Достигнуть стопроцентного согласия можно только в теории. Жилищный кодекс предлагает оптимальный вариант для того, чтобы любую процедуру сделать реализуемой: решение принимает большинство.

Речь идет о капремонте – потребуется 2/3 голосов всех собственников, причем не по головам, а по процентам. При выборе управляющей компании необходимо большинство голосов от присутствующих на собрании.

Какое-то время собственники будут притираться друг к другу. Если в доме треть богатых, треть очень бедных и остальные так себе, то, безусловно, у этих групп будет разная мотивация и разные интересы. Они обязательно размежуются по интересам и по возможностям. Но принятое необходимым числом голосов решение становится обязательным для всех.

До собрания – доказывайте свою правоту, если решение принято – подчинитесь.

Главное, что надо понять: неграмотный потребитель удобен всем – и власти, потому что меньше спроса и требовательности, и тем более управляющим компаниям.

Сейчас на рынке ЖКУ Москвы работают более-менее успешно порядка 100 управляющих компаний в дополнение к 125 ДЕЗам.

Мы публикуем список этих компаний в разделе Управляющие компании Москвы.Следует иметь ввиду что работу любой из этих компаний характеризует смета и отзывы собственников в тех домах которые в настоящий момент находятся у них на обслуживании.

Вернуться к началу
Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Показать сообщения:   
Начать новую тему   Ответить на тему    Список форумов MOSGRAD.ru -> Договор Управления домом Часовой пояс: GMT + 4
Страница 1 из 1

 
Перейти:  
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах

Rambler's Top100