 |
MOSGRAD.ru
Есть вопросы по недвижимости? У Нас ЕСТЬ ответы!
|
 |
| Предыдущая тема :: Следующая тема |
| Автор |
Сообщение |
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
 Добавлено: Вт Янв 31, 2012 1:04 am Заголовок сообщения: Цепочка сделок под отлагательным условием ст. 157 ГК РФ |
 |
|
| Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а): | Вопрос про сделки, совершенные под условием. Если конкретнее, то регистрация 2-х и более ДКП с условием одновременной регистрации. Пресловутая ст. 157 ГК РФ. Что происходит при регистрации - понятно. А вот что будет происходить, если один из ДКП цепочки, где все договоры связаны условием одновременной регистрации, будет признан судом впоследствии недействительным? Расторжение всей цепочки?
Как я себе понимаю - регистрация договоров и регистрация перехода права - как известно, 2 разных регистрационных действия и поэтому далеко не факт, что расторжение одного договора из цепочки автоматически влечет за собой расторжения остальных.
Что скажете, Александр? |
Для начала давайте поставим в этом вопросе точки над Ё.
В соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Т.е. речь идет только о возникновении прав и обязанностей по договору, но никак не о его государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с нормами гражданского кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не предоставляющим такое право сторонам договора.
Кроме того, т.к. речь идет о договоре, который подлежит государственной регистрации, то без этой регистрации ни один пункт такого договора, в т.ч. в части соглашения о регистрации под условием, даже если бы такое условие было бы возможно, не имеет юридической силы.
Поэтому указание в договоре на то, что он подлежит одновременной государственной регистрации с другим договором, а также при условии, что будет произведена государственная регистрации другого договора и т.п., не основано на законе, а значит ничтожно. Соответственно никаких правовых последствий оно не порождает, в т.ч. и на будущее, а также необязательно для госрегистратора, который регистрирует сделку и право собственности на основании заявлений сторон договора о регистрации в строгом соответствии с нормами закона о госрегистрации прав.
Если же в договоре купли-продажи, подлежащем госрегистрации, указано, что права и обязанности сторон договора возникают в соответствии со ст. 157 ГК РФ в случае и при условии регистрации (заключения) другого договора, то это не противоречит закону, но опять же не является препятствием для регистрации такого договора, а лишь ставит в зависимость от регистрации (заключения) другого договора возникновение обязательств сторон.
Поэтому, если договор, регистрация (заключение) которого являлась для сторон договора отлагательным условием для возникновения обязательств, будет в будущем признан недействительным (не путать с расторгнутым), то все исполненное по такому договору можно считать исполненным без основания, а стороны такого договора могут предъявить друг к другу требования, исходя их норм о неосновательном обогащении (Глава 60 ГК РФ) с учетом правил, установленных п. 3 ст. 157 ГК РФ. Оснований для признания этого договора также недействительным при этом нет.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
 |
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Вт Янв 31, 2012 1:08 am Заголовок сообщения: С какого момента наследник становится собственником |
|
|
| Agent001 писал(а): | Добрый вечер.
Хотелось бы прояснить следующий момент.
Квартира получена по наследству более 3-х лет назад. Но свидетельство о праве на собственность получено месяц назад.
Ведь как оно обычно бывает - несрочные дела откладываются на потом.
Меня пытаются убедить, что в ДКП можно смело указывать полную стоимость - ведь по правоустанавливающим документам квартира попала к собственникам более 3-х лет назад...
Я не согласен, ведь право собственности возникает с момента гос.регистрации...
Т.е. владелец в этом случае попадет на налог...
Кто из нас прав?
Покупателям налоговые проблемы бывшего владельца безразличны.
Но мне не безразлична моя репутация. |
Право собственности на недвижимое имущество действительно возникает с момента государственной регистрации, но только по общему правилу, т.е. если иное не предусмотрено законом (Смотрите п. 2 ст. 8 ГК РФ). Одно из таких исключений установлено п. 4 ст. 1152 ГК РФ, в соответствии с которым
принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Таким образом, исчислять право собственности в указанном Вами случае следует со дня открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя, а не со дня государственной регстрации права собственности. И если с этого момента прошло более 3-х лет, то доход от продажи полученной таким образом в порядке наследования квартиры освобожден от НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Письма Минфина, разъясняющие этот вопрос, можно посмотреть здесь: http://www.mosgrad.ru/forum/viewtopic.php?t=3887
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Сб Фев 04, 2012 11:54 pm Заголовок сообщения: Расторжение договора найма жилого помещения |
|
|
| Виталий Юрьевич писал(а): | Я сдал квартиру подписали контракт просто формальность не заверенный изменились обстоятельства теперь нужна квартира могу ли я попросить жильцов съехать раньше и в зимнее время даю срок месяц.
|
В соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ наймодатель имеет право расторгнуть договор найма только в судебном порядке и только в случаях прямо указанных в законе, а именно:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (когда договор найма заключен сроком до года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
При этом, если договор найма заключен на срок более года, по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Договор найма может быть расторгнуть в соответствии с п. 3 ст. 687 ГК РФ также:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
В соответствии с п. 4 ст. 687 ГК РФ наймодатель имеет право расторгнуть договор найма в судебном порядке также, если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения со стороны наймодателя продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей.
Это исчерпывающий перечень случаев, когда наймодатель имеет право расторгнуть договор найма в одностороннем порядке. Сделать это можно только в судебном порядке.
При этом изменить указанные правила соглашением сторон в договоре найма нельзя. Поэтому любые пункты в договоре найма, которые любят на практике включать в договор стороны договора найма (расторжение с предупреждением за месяц и т.п.), противоречащие этим правилам, являются недействительными.
Кроме того, в соответствии со ст. 699 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения также на основании решения суда.
Поэтому в указанном Вами случае закон не на Вашей стороне, и лучше решить этот вопрос, как-то договорившись по обоюдному согласию сторон.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Вс Фев 05, 2012 12:02 am Заголовок сообщения: Когда договор купли-продажи вартиры является заключенным ? |
|
|
| Том писал(а): | Скажите, как правильно поступить? Продал квартиру 10 лет назад по нотариальному договору, при этом не зарегистрировали ни переход права, ни сделку. В выписке из ЕГРП собственник я. Налог я не плачу, т.к. убедил налоговую, что квартиру продал. Старый собственник жив, в квартире не появляется и за квартиру не платит. Причины, по которой он так себя ведет, мне неизвестны - скорее всего отдал квартиру за долги в те далекие времена, а фактические его кредиторы исчезли.
Сейчас управляющая компания подает на меня в суд по взысканию задолженности за коммунальные услуги. В квартире никто не прописан, но сумма за эти годы набежала приличная. Даже если с меня взыщут за последние 3 года, все равно накладно. Я хочу положить на депозит нотариусу сумму, которая была уплачена мне по договору купли-продажи 10 лет назад - 250 000 рублей для покупателя, погасить всю коммуналку и налог за имущество, продав квартиру повторно. Правильно ли я поступаю? Юристы мне ответить не могут, говорят - обращайтесь в суд. А с чем? 3 года для понуждения к регистрации перехода права уже прошли. Кроме того, я понес некоторые затраты по ремонту квартиры, т.к. выгонял оттуда заселившихся бомжей, ведь юридически за квартиру отвечаю я. |
10 лет назад ? Это пограничный срок. Как раз примерно в это время вводились новые правила оформления и регистрации сделок с недвижимостью в РФ. Делалось это с 31 января 1998 года по 2000 год в субъектах РФ в разное время. Если исходить из того, что нотариальный договор купли-продажи квартиры Вы оформляли уже после 2000 года, т.е. точно по новым правилам, то действительно в силу требования ст. 558 ГК РФ этот договор без государственной регистрации можно считать незаключенным.
Однако, закон не устанавливает сроков в течение которых такой договор и переход права собственности по нему должен быть зарегистрирован сторонами, если, конечно, в самом договоре нет фразы типа: "стороны пришли к соглашению, что для регистрации договора и перехода права собственности они обязуются подать документы на госрегистрацию в определенный срок".
Из этого следует, что 3-х летний срок исковой давности для обращения в суд с иском о регистрации договора и перехода права собственности в порядке ст.ст. 165, 551 ГК РФ нужно исчислять по общему правилу (ст. 200 ГК РФ) с момента, когда истец узнали или должен был узнать о том, что другая сторона отказывается это делать, а не с момента подписания договора купли-продажи.
Почему Ваш покупатель это не делает, не понятно. Пока покупатель не обратитился в суд с указанным иском, Вам действительно ничего юридически не мешает вторично, как действительному собственнику, право которого зарегистрировано в ЕГРП, распорядится этой квартирой.
Однако, настоятельно рекомендую поставить нового покупателя в известность о данной ситуации, а также не исключать совсем ситуации, при которой Вам придется возмещать первому покупателю убытки, если он развернет эту ситуацию юридически грамотно в свою сторону.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Вс Фев 05, 2012 12:09 am Заголовок сообщения: Согласие супруга при продаже квартиры, полученной по ренте |
|
|
| Святослав писал(а): | По договору пожизненного содержания с иждивением квартира передавалась бесплатно с обязательством пожизненного содержания с иждивением. Сейчас квартира продается (рента выполнена).
Нужно ли согласие супруги собственника на продажу ? |
Вы, наверно, имели ввиду, что рента прекращена.
Ответ на вопрос, зависит от того, является или нет приобретенная таким образом квартира общим совместно нажитым имуществом супругов.
Этот вопрос разбирался в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2004 года.
Вот, что указал по этому поводу ВС РФ:
"В соответствии с п. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое
супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Пункт 1 ст. 36 СК РФ предусматривает, что имущество,
принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также
имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в
порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество
каждого из супругов), является его собственностью.
Согласно п. 2 ст. 423 ГК РФ безвозмездным признается договор,
по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой
стороне без получения от нее платы или иного встречного
предоставления.
По смыслу п. 2 ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов являются
приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые
вещи, а также любое другое нажитое супругами в период брака
имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно
приобретено.
Исходя из изложенного договор пожизненного содержания с
иждивением не является безвозмездным, так как по условиям договора
плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с
иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)
(п. 1 ст. 601 ГК РФ). Поскольку все расходы по договору
пожизненного содержания с иждивением производятся за счет общих
доходов супругов, то недвижимое имущество, приобретенное на
основании договора, является их совместной собственностью".
Соответственно нотариальное согласие супруга на отчуждение такой квартиры, необходимо.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Вс Фев 05, 2012 12:14 am Заголовок сообщения: Продажа и покупка в разных городах |
|
|
| Veta писал(а): | Помогите советом
Ситуация: Продается 5-и комнатная квартира в Москве, где по 1/6 собственники дети 15 лет.
Хотят наделить детей долями в доме в Подмосковье.
Долями в зем.участке наделять обязательно?
Если обязательно, то можно ли наделить землей по 1 сотке?
И как вообще смотрит московская регистрация на надел недвижимостью в Подмосковье?
Как провести одновременную регистрацию в Москве и Подмосковье, в смысле как Москва будет проверять одновременность???
Заранее спасибо
|
1. В соответствии со ст. 35 ЗК РФ нельзя продать долю в праве собственности на дом без одновременного отчуждения соответствующей доли в праве собственности на земельный участок, если собственник(и) дома и земельного участка совпадают. Не всегда ограны опеки и попечительства это знают. Обратите на это внимание, получая разрешение на сделку.
2. Так как регистрация прав по квартире и по загородной недвижимости будет происходить в разных управлениях службы Росреестра, то слова в разрешении органов опеки и попечительства "одновременно" следует понимать, как "предварительно". Подписать и сдать на регистрацию, связав расчеты в депозитарии, все договоры можно и в один день, однако в Москве договор зарегистрируют только после предоставления зарегистрированных документов из Подмосковья, а до этого столичные госрегистраторы сделают приостановку регистрации прав.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Вс Фев 05, 2012 12:18 am Заголовок сообщения: Расторжение договора и возврат денежных средств |
|
|
| Молодцов Александр писал(а): | | Возникла проблема. К нам в агентство обратилась женщина с целью приобрести жилье за счет средств материнского капитала. Агентство предложило на выбор несколько домов. Продавец выбранного дома, получив от Агентства часть причитающейся суммы, дала доверенность сотруднику АН на совершение сделки по продаже дома. По условиям договора цена дома соответствует размеру материнского капитала, который должен быть перечислен Пенсионным фондом. После регистрации сделки покупательница написала заявление о перечислении средств на счет продавца, но через две недели отозвала свое заявление. Итог: продавец деньги получил не в полном объеме. Покупатель имеет в собственности дом и не утратил право использования материнского капитала. Как целесообразнее поступить в сложившейся ситуации продавцу? |
До недавнего времени в этом случае можно было в судебном порядке только 100 % потребовать взыскания с продавца неоплаченной стоимости квартиры и проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Вопрос о возможности расторжения договора и возврате квартиры в собственность продавца, если это не было прямо предусмотрено соглашением сторон или законом, как в случае с продажей в кредит, в т.ч в рассрочку, был открытым. ВС РФ в порядке надзора отменял такие дела, указывая на то, что для расторжения договора в этом случае и возврата квартиры в собственность нет законных оснований. Практику можно посмотреть здесь: http://www.mosgrad.ru/forum/viewtopic.php?t=3894
Сейчас в этом вопросе нужно руководствоваться следующим указанием ВС РФ и ВАС РФ:
ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 10
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 22
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2010 года
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
(извлечение)
65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Вс Фев 05, 2012 12:26 am Заголовок сообщения: Налогообложение при продаже квартиры |
|
|
| ALEX004 писал(а): | Я – неработающий пенсионер. Заключаю договор долевого участия на 2-х комнатную квартиру. Дом будут строить 1,5 года. Стоимость квартиры 2 млн.руб. После постройки квартиры хочу её продать. 13% подоходного налога возвращают лишь налогоплательщикам. Я таковым не являюсь, т.к. пенсия налогом не облагается. Но после продажи квартиры я автоматически становлюсь налогоплательщиком и мне обязаны вернуть (засчитать 13%), как я полагаю. Вопрос:
1. Когда мне нужно подавать налоговую декларацию? После уплаты денег за квартиру по договору долевого участия или после акта приема передачи в собственность уже готовой квартиры?
2. Существуют ли какие-то сроки давности по возврату 13%? Т.е. в какой срок я должен уложиться и продать квартиру, чтобы мне вернули или зачли 13%?
Спасибо. |
Это сработает, только если Вы продадите квартиру, т.е. получите облагаемый НДФЛ доход, в том же налоговом периоде (календарном году), в котором зарегистрируете права собственности на нее, т.к только в этот налоговый период возникает право на имущественный вычет в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. (Вариант с актом передачи не в счет).
В этом случае по итогам налогового периода (календарного года) у Вас возникнет доход, полученный от продажи квартиры, который Вы сможете на основании ст. 210 НК РФ уменьшить сразу на два имущественных налоговых вычета: в размере 1000000 рублей в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ и в размере 2000000 рублей в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Вместо использования права на имущественный налоговый вычет в соответствии с п.п. 1 п.1 ст. 220 НК РФ, Вы сможете уменьшить свой доход, полученный от продажи квартиры, на сумму произведенных затрат на ее покупку.
Таким образом, доход от продажи квартиры можно будет уменьшить на 2000000 рублей (сумма затрат), плюс на 2000000 рублей в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
А, значит, при продаже квартиры по такой схеме до 4000000 рублей платить НДФЛ не придется.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Чт Фев 09, 2012 11:51 pm Заголовок сообщения: Re: На вопросы отвечает юрист Перепелкин Александр Вячеславо |
|
|
| innyssa писал(а): |
Имеет ли право собственник комнаты в коммунальной квартире передать по договору найма свою комнату, не испрашивая на то разрешения остальных собственников (соседей по коммунальной квартире) общего имущества в коммунальной
квартире ? |
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник имущества по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, оставаясь собственником имущества, передавать им права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог, обременять его и распоряжаться им иными не запрещенными законом способами.
Исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире установлен частью 5 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В частности собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
Никаких ограничений для собственника комнаты в коммунальной квартире для сдачи в наем комнаты, в том числе в виде необходимости получения для этого согласие соседей, являющихся собственниками других комнат в коммунальной квартире, или соседей, проживающих в других комнатах на основании договора соцнайма, действующее законодательство не содержит.
Места общего пользования в коммунальной квартире не являются самостоятельным объектом права, права на них производны от прав на жилые комнаты в коммунальной квартире, а, следовательно, права на места общего пользования следуют за юридической судьбой прав на комнаты.
Поэтому право пользование местами общего пользования в коммунальной квартире у нанимателей комнаты, которым собственник сдает ее в наем, возникает одновременно с правом пользования комнатой по договору найма.
О каком найме в этом случае идет речь, о коммерческом или социальном, не важно. Город-собственник, заселяя в одну из комнат в коммунальной квартире нанимателей по договору соцнайма, никакого согласия собственником и нанимателей других комнат в коммунальной квартире не спрашивает. Не должен получать такое согласие на заключение договора найма и другой собственник комнаты в коммунальной квартире. И в том и в другом случае это происходит, потому что такое ограничение права собственника комнаты в коммунальной квартире не предусмотрено законом.
В настоящее время в Комитете по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Госдумы РФ находится законопроект об ограничениях права собственности собственника комнаты в коммунальной квартире, но даже он не предусматривает, что на сдачу комнаты в наем требуется согласие соседей и т.п.
Планируется дополнить ст. 30 ЖК РФ положениями, согласно которым предоставление собственником во владение и (или) в пользование иным гражданам, не являющимся членами семьи собственника, комнаты в коммунальной квартире на основании договора найма, договора безвозмездного пользования не будет допускается только, если в результате вселения граждан общая площадь предоставляемого жилого помещения составит менее нормы предоставления, а также, если в это жилое помещение вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в Перечне, предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Чт Фев 09, 2012 11:59 pm Заголовок сообщения: Налоги при продаже и покупке квартир |
|
|
| Гелюся писал(а): | | Здравствуйте!Продали квартиру за 3150000рублей, оформлена на меня и дочь по 1/2, сразу же купили квартиру за 2650000рублей,моя доля-1/3, доля дочери-2/3. Квартира была в собственности менее 3 лет. Помогите, пожалуйста, рассчитать налоги.Налоговыми вычетами не пользовались.Здесь после вычетов мне надо платить налоги? |
Если имущественным налоговым вычетом по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ ранее не пользовались и являетесь налоговыми резидентами РФ, то:
1. Ваш налогооблагаемый доход в соответствии со ст. 210 НК РФ составляет: 1575000 (1/2 доли) - 500000 (налоговый вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ за 1/2 долю) - 833333 (вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ за 1/3 долю) = 241667 рублей, а следовательно 13% налог = 31416 рублей 71 коп.
2. Налогооблагаемый доход дочери в соответствии со ст. 210 НК РФ составляет: 1575000 (1/2 доли) - 500000 (налоговый вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ за 1/2 долю) - 1333333 (вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ за 2/3 доли) = 0 рублей, а, следовательно, 13% налог = 0. Остаток вычета по п.п. 2 п.1 ст. 220 НК РФ = 258333 рублей.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Пт Фев 10, 2012 12:02 am Заголовок сообщения: Налоги при продаже и покупке квартир |
|
|
| альбина писал(а): | | Год назад свою 1ком.квартиру( 36/18/11 площ.) оформила дарственную на сына несовершеннолетнего сегодня продаю за 1595 т.р и покупаю 2-х 1700т.р ком.45/28/7 оформляю на него же. Налог государству должна заплатить? |
Судя по тому, что речь идет о несовершеннолетнем ребенке, покупаете и продаете квартиру в соответствии с разрешением органов опеки и попечительства одновременно. Поэтому на основании ст. 210 НК РФ подлежащий налогообложению доход, полученный ребенком в налоговом периоде, должен быть рассчитан как доход минус все полагающиеся налоговые вычеты, т.е. 1595 т.р. - 1000 т.р. (вычет по п.п. 1 п.1 ст. 220 НК РФ) - 1700 т.р. (вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) = 0. Соответственно налог = 0. Главное, чтобы ранее в связи с покупкой на ребенка другой недвижимости вычетом по п.п. 2 п.1 ст. 220 НК РФ не пользовались.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Вс Фев 12, 2012 6:05 pm Заголовок сообщения: НДФЛ при продаже квартиры, полученной по наследству |
|
|
| Алексей писал(а): | | Здравствуйте! Мы недавно продали дом за 1500000 р. Дом перешёл к нам по наследству и заявление о принятии наследства мы подали 5 лет назад. Но в наследство вступили и право собственности оформили только год назад. Собственников было трое-в 1/2, 3/8 и 1/8 долях. Соответственно получили 750000р., 562500р. и 187500р. Будет ли сделка облагаться налогом? Ведь согласно ст.218 п.2 ГК РФ. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. А согласно ст.1114 п.1 ГК РФ Днем открытия наследства является день смерти гражданина. Получается моментом появления у нас права собственности здесь считается дата смерти наследодателя. То есть, при наследовании вообще не имеет смысла дата регистрации этого наследства в Юстиции. Здесь дата будет отсчитываться от даты смерти наследодателя. Или я не прав? И на какие статьи ГК РФ и НК РФ нужно будет опираться если дело дойдёт до суда? |
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Налогового кодекса Российской Федерации институты, понятия и термины других отраслей законодательства применяются в Налоговом кодексе Российской Федерации в том значении, в каком они используются в этих отраслях, лишь в случаях, когда они не определены непосредственно самим налоговым законодательством (Смотри Определение КС РФ от 2 ноября 2006 г. N 444-О).
Каких либо исключений в целях налогообложения из правил о возникновении права собственности на имущество, установленных гражданским законодательством, налоговое законодательство не делает. Поэтому в этом вопросе нужно руководствоваться нормами гражданского законодательства.
В соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации на него соответствующих прав, но только в случае, если иное не установлено законом.
Так в соответствии со ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 1114 ГК РФ по общему правилу днем открытия наследства является день смерти наследодателя.
Следовательно, срок владения имуществом на праве собственности, полученным лицом в порядке наследования, в том числе и в целях налогообложения, следует исчислять со дня смерти наследодателя.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению НДФЛ доходы физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ, полученных от продажи имущества, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Соответственно в указанном Вами случае весь доход, полученный от продажи дома, на основании п. 17.1. ст. 217 НК РФ освобожден от НДФЛ.
Указанной правовой позиции придерживается также Минфин РФ, разъяснения норм налогового законодательства которого обязательны для налоговых органов. Смотрите по этому вопросу Письма Минфина № 03-04-05/7-445 11.08.2010 и № 03-04-05/7-134 25.03.2010.
Если не найдете их самостоятельно, с ними можно ознакомиться здесь: http://www.mosgrad.ru/forum/viewtopic.php?t=3887&sid=e1dc6361baaff9d8541ba7122356b054
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Вс Фев 12, 2012 9:51 pm Заголовок сообщения: Признание договора дарения недействительным |
|
|
| kostyuhin писал(а): | Все привет!
Моей бабушки ее родной брат оставил завещание на все свое имущество!
Когда он умер пошли к нотариусу он сказал соберать документы на квартиру я начел соберать остался последний из ЕГРП
я его получил и тут обнаружил что квартира уже оформлена на его внучку с которой он не общался и она за ним не ухаживала!
Вчера ели зделал историю квартиры в ЕГРП или она называется раширеная выписка я точно не знаю и тут оказалось вот что
на внучку была зделан договор дарения 22.09.10
бабушкин брат умер 17.10.10
а зарегистрирован догавор дарения был 16.11.10
И еще узнал что квартиру уже продали через ипотеку новому хозяену!
Вопрос можно здесь что то зделать или нет?
И если можно то что?
Заранее всех благодарю за ответы очень поможете!!! |
В соответствии с п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимости подлежит, как сделка, государственной регистрации. А, значит, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества считается заключенным с момента его госрегистрации. Указанный договор дарения был зарегистрирован 16.11.10, а брат бабашки умер 17.10.10, т.е. до заключения договора дарения. Следовательно, одаряемая по этому договору внучка не приобрела по указанному договору право собственности на квартиру и не имела права ею распоряжаться. Соответственно бабушка брата, как его наследник по завещанию, принявшая наследство, имеет право обратиться в суд в порядке ст. 301 ГК РФ с иском об истребовании квартиры из незаконного владения лица, на которое было оформлено право собственности, и признании права собственности на квартиру за собой.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Вс Фев 12, 2012 9:56 pm Заголовок сообщения: Оформление права на квартиру в доме-новостройке через суд |
|
|
| echo писал(а): | | Купили квартиру в новостройке в Москве в 2004. В 2005 дом построили. Все получили ключи, сделали ремонт и живем. И вот уже 2 года кормят обещаниями по оформлению в собственность. Сейчас обещают во втором квартале 2008. Похоже застройщик с городом о чем то еще не договорился. Насколько я понял можно получить квартиру в собственность через суд. Однако есть мнение, что это снижает стоимость квартиры при продаже (как у квартиры с 'темной историей'. Это правда? В свидетельстве о государственной регистрации это не написано. Насколько я понимаю обременение это тоже не является. Какая разница как это свидетельство получено? |
В свидетельстве о государственной регистрации права в графе "Основание" в случае признания права собственности на квартиру в судебном порядке будет указан как документ-основание: судебное решение. Однако ничего плохого и снижающего стоимость квартиры в этом нет. Наоборот, в этом случае это дополнительная гарантия от каких-либо притязаний на квартиру в будущем со стороны 3-х лиц, так как, вынося решение о признании за вами права собственности, суд проверяет законность всех оснований для этого.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Вс Фев 12, 2012 10:11 pm Заголовок сообщения: Безвозмездное пользование обременяет квартиру |
|
|
| Римма писал(а): | | Здравствуйте! Такая ситуация... Мы покупаем квартиру. У собственника есть бессрочный договор безвозмездного пользования жилым помещением с неким Иваном Ивановичем. Иван Иванович из квартиры выписан. Нужно ли этот договор расторгать или он теряет свою юридическую силу при смене собственника. |
При переходе права собственности на квартиру договор безвозмездного пользования квартирой сохраняет свою силу. Поэтому, если вы не хотите потом самостоятельно заниматься его расторжением попросите продавца расторгнуть его до продажи квартиры. Кроме того в соответствии со ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи, является существенным условием договора купли-продажи, поэтому если в договоре не указать, что такой-то гражданин имеет право пользования квартирой на основании договора безвозмездного пользования, договор купли-продажи будет являться незаключенным.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
|
|
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
|
|
Регистрация
Поиск
Профиль
Войти и проверить личные сообщения
Вход
