 |
MOSGRAD.ru
Есть вопросы по недвижимости? У Нас ЕСТЬ ответы!
|
 |
| Предыдущая тема :: Следующая тема |
| Автор |
Сообщение |
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
 Добавлено: Вс Фев 12, 2012 10:54 pm Заголовок сообщения: Если договор дарения не был ранее зарегистрирован |
 |
|
| Alexandra писал(а): | Ситуация:
в 1992 года мать оформила у нотариуса договор дарения дома и земли своей дочери. С этого времени дочь считала себя собственницей недвижимости, но В БТИ договор по каким-то причинам не зарегистрировали. в 2001 году мать умерла.
Сейчас стал вопрос о продаже недвижимости и естественно всплыло обстоятельство отсутствия регистрации договора.
С каким иском посоветуете идти в суд:
1 о признании права собственности? основание, на что ссылки?
2. Об установлении факта принятия наследства? (ухаживала за домом, ремонтировала, платила коммуналку и т.д., т.е. фактически приняла ...)
Что посоветуете в данном случае? |
Здесь два варианта:
1. Иск о признании права собственности на квартиру в порядке наследования по закону в связи с фактическим принятием наследства дочерью после смерти матери на основании п. 2 ст. 1153 ГК РФ.
2. Иск о признании права собственности на квартиру в порядке приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
 |
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Вс Фев 12, 2012 10:59 pm Заголовок сообщения: Кто является законным собственником недвижимости ? |
|
|
| Yarik писал(а): | В 2004 году, в Регистрационной Палате были зарегистрированы 2 сделки купли-продажи объекта недвижимости (здания).
Цепочка такая: Продавец (продал)-Покупатель (купил* и продал)-Покупатель (купил)
В 2006 году определением Арб. Суда 1 сделка* была признана недейственной. Зарегистрированное право бывший собственник не оспаривал.
Вопрос: Кто является законным собственником данного объекта недвижимости? |
В соответствие со ст. 2 Законом РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право собственности может быть оспорено только в судебном порядке, а государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности.
Поэтому, если при рассмотрении указанного дела (что очень странно), не решались вопросы реституции и виндикации, собственников имущества является лицо, чье право собственности зарегистрировано в ЕГРП.
Обратиться с иском о применении последствий недействительных сделок и/или о виндикации указанного имущества можно, однако здесь нужно учитывать 3-х летний срок исковой давности, а также возможность защиты от виндикации с помощью признания лица, право собственности, которого зарегистрировано в ЕГРП, добросовестным приобретателем.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Вс Фев 12, 2012 11:08 pm Заголовок сообщения: Сроки освобождения кваритры после продажи |
|
|
| conny писал(а): | | Купили квартиру, бывшие не тропятся выезжать, указывая в качестве аргументов какой-то 10 дневный срок на освобождение жилья по неизвестному закону (просто говорят, мы можем жить в квартире 10 дней по закону). В адекватности ихней я уже давно сомневаюсь, в договоре купли-продажи написано в сроки по согласованию сторон. Мифических 10 дней ждать не хочу, зима близка, ремонт быстрей делать надо. Собственно вопрос: что это за закон и что мне предпринять? Заранее всем очень спасибо! |
В соответствии со ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
Никаких других законов на этот счет нет, разумность срока определяется в случае спора судом.
Поэтому не теряйте времени, отправляйте бывшим собственникам телеграмму с требование передать и освободить квартиру. Хотя бы в случае, если освобождение затянется на более длительный срок, что я не исключаю при данной фразе в договоре, сможете подтвердить в суде, что Вы такое требование предъявляли.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Вс Фев 12, 2012 11:13 pm Заголовок сообщения: Регистрация ранее возникшего права собственности |
|
|
| femmechatte писал(а): | Добрый день!
Ситуация следующая. В 1993 году был оформлен договор дарения. Тогда я была еще несовершеннолетняя. Сейчас эту квартиру планирую продавать. Технического паспорта нет, свидетельства о праве соб-ти нет. Есть следующие документы - Договор дарения приватизированной квартиры, Договор на обслуживание (от 1998 г), Справка из БТИ что числится столько-то кв.метров, Ордер (он на моего дедушку, получен в 1970 году, когда они получали эту квартиру), Квитанция об оплате (к ордеру).
В БТИ сейчас мне сказали, что "Вам не нужно получать свидетельство, тк тех паспорт действует 90 дней, вы наврятле найдете так быстро покупателей. Просто придется тогда потом 2 раза платить за это. Т.е можно конечно получить этот паспорт из БТИ, потом получить Свидет о праве соб-ти и продавать. Но они говорят что это лишние деньги.
Вопросы такие - 1)как лучше поступить? Делать свидетельство о праве соб-ти или возможно продавать с теми документами которые я перечислила, а когда найду покупателей уже делать свидетельство?
2) При покупки у меня квартиры, возможно сразу свидетельство оформить на покупателя?
Заранее благодарна за ответы. |
В соответствии со ст. 6 Закона РФ № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента его вступления в силу, признаются юридически действительными и при отсутствии госрегистрации. Зарегистрировать такое ранее возникшее право можно до или одновременно с регистрацией любой сделки с квартирой.
Поэтому для того, чтобы совершить сделку, заранее регистрировать право собственности на квартиру по новым правилам в ЕГРП и получать Свидетельство о государственной регистрации права собственности в уполномоченном органе по регистрации прав не обязательно. В БТИ Вам дали правильный и разумный совет.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Вс Фев 12, 2012 11:33 pm Заголовок сообщения: Вопросы по заключению и расторжению договора купли-продажи |
|
|
| Дмитрий22 писал(а): | Здравствуйте. Вопрос такой:
Организация заключила с частным лицом договор купли-продажи квартиры. Договор подписали, деньги через банк перевели. Завтра гос. регистрация, но продавец хочет расторгнуть договор.
Вопросы:
1. Имеет ли продавец право после получения денег и подписания договора отказаться от его исполнения?
2. Имеем ли смысл в судебном порядке решать вопрос об исполнении договора и регистрации нового собственника в судебном порядке?
PS расписку в получении денег продавец не писал. Цель перевода денег написана в платежке. Деньги переводили на карточку продавца. |
Договор купли-продажи жилого помещения в соответствии со ст. 558 ГК РФ считается заключенным с момента государственной регистрации. Так как указанный договор еще не прошел государственную регистрацию, он считается незаключенным, а, значит, расторгнуть его нельзя.
Поэтому в данном случае речь идет не об отказе от исполнения обязательств по договору, который еще не был заключен, а об уклонении от его государственной регистрации.
В соответствии со ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, а необоснованно, уклоняющаяся от государственной регистрации сторона обязана возместить другой стороне все убытки, связанные с этим.
Аналогичное правило содержится также в ст. 16 Закона РФ № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним».
Для защиты своего нарушенного права обратитесь в суд с иском о регистрации договора по решению суда.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Вс Фев 12, 2012 11:52 pm Заголовок сообщения: Договор купли-продажи квартиры с обратным выкупом |
|
|
| Кирилл писал(а): | | Договор купли-продажи с обратным выкупом ? Случайно столкнулся с данной темой. Может кто не поленится объяснить, что сие означает и насколько реально ? |
Есть такая тема. Это договоры, которые иногда используются кредиторами для прикрытия залога имущества, обеспечивающего возврат денежных средств должником и т.п.. Например, можно просто дать деньги взаймы, а в обеспечение их возврата и уплаты процентов взять в залог какое-либо имущество должника. Но вот беда, если эти обязательства будут просрочены, для получения денег из заложенного имущества придется проходить процедуру обращения залога в судебном порядке, устраивать торги и т.д. А кредитору хотелось бы в этом случае просто забрать заложенное имущество и не париться с судом и торгами, но так по закону нельзя. Вот и придумали прикрывать все это договором купли-продажи имущества, предусматривающего право продавца на его обратный выкуп по более высокой цене в определенные сроки. Если должник не выкупает имущество по более высокой цене в оговоренный срок, имущество просто остается в собственности кредитора. Однако, в случае спора, суд на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ может признать такой договор недействительным, как притворную сделку, и применить к отношениям сторон такой сделки правила о залоге.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Пн Фев 13, 2012 12:06 am Заголовок сообщения: Вопросы заключения договора купли-продажи земельного участка |
|
|
| khusamov писал(а): | Здравствуйте!
Рискую ли я, согласившись на следующую схему?
Схема:
1) Подписываем договор купли-продажи земельного участка
2) Я плачу продавцу 100% стоимости
3) Беру все документы и сдаю на регистрацию своего права
4) Дальше думаю объяснять не нужно
Вопрос про риск. Может ли продавец остановить регистрацию моего права после сдачи документов на регистрацию? |
Сначала немного о том, что регистрируется и когда договор купли-продажи земельного участка считается заключенным. Здесь возможны два варианта.
1. При покупке просто земельного участка или при покупке земельного участка с расположенными на нем нежилыми строениями, в т.ч. садовыми и дачными домиками, договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, а государственной регистрации подлежит в соответствии со ст. 551 ГК РФ только переход права собственности на земельный участок и расположенные на нем нежилые строения.
2. При покупке земельного участка вместе с расположенным на нем жилым домом договор купли-продажи сам, как сделка, в силу ст. 558 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным именно с момента его государственной регистрации. Кроме того, как и в первом случае подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ также переход права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом.
В соответствии со ст. 19 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Поэтому здесь нужно вести речь не о приостановке государственной регистрации договора или права до 3-х месяцев по инициативе одной из сторон договора, а о праве любой стороны договора потребовать вернуть документы с регистрации без проведения регистрационных действий.
В первом случае, мы будем иметь заключенный договор без регистрации перехода права собственности. А во втором случае даже незаключенный договор, т.е. договор по которому не возникли обязательства сторон. А это при различных обстоятельствах (например, смерть продавца, двойная продажа, неоплата стоимости земельного участка в срок и т.д.) может повлечь совершенно разные правовые последствия.
Но вернемся опять же к вопросу о регистрации.
В соответствии со ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, как во втором случае, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, а необоснованно, уклоняющаяся от государственной регистрации сторона обязана возместить другой стороне все убытки, связанные с этим.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Аналогичное правило содержится также в ст. 16 Закона РФ № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним».
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Пн Фев 13, 2012 12:12 am Заголовок сообщения: Налоги при дарении квартиры между родственниками |
|
|
| KIRA писал(а): | | Долю квартиры принимает в дар дочь-гражданка другой страны, от своей матери -гражданки России, придётся ли налог одаряемой платить? (она же нерезидент, но ведь всё же дочь) . Выше мнение дамы и господа проффесионалы? В Налоговом Кодексе не нашёл ответа... |
По законодательству РФ не важно, являются близкие родственники в этом случае гражданами одной страны или нет, как и являются они налоговыми резидентами или нет. Действует для всех общее правило, установленное п. 18. 1 ст. 217 НК РФ. В РФ ничего платить в связи с этим не придется, а вот возникает или нет в этом случае какая-либо обязанность по уплате налога в государстве, подданным которого является одаряемый, зависит от законодательства этого государства, а также от соответствующих международных соглашений РФ с этой страной.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Пн Фев 13, 2012 12:17 am Заголовок сообщения: Re: На вопросы отвечает юрист Перепелкин Александр Вячеславо |
|
|
| swguid писал(а): | Собственно хотим приватизировать квартиру, с целью последующей продажи.
В квартире прописано 5 человек.
Так же в квартире был прописан несовершеннолетний с матерью, но они 2 года назад выписались, переехали на ипотечную квартиру и прописались там.
Для приватизации квартиры, нужно разрешение из органов Опеки на приватизацию без участия ребенка, для этого как я понимаю у ребенка должна быть другая жил. площадь, но как я уже и сказал они купили квартиру в ипотеку и переехали туда.
1) Возможно ли сделать приватизацию без участия ребенка?
2) Дадут ли разрешение Органы опеки?
3) Если без включения в приватизацию ребенка будет не обойтись, то после приватизация как продать такое жилье?
Разъясните мне всю ситуацию, а то я уже запутался |
В данном случае в соответствии с частью 3 статьи 83 ЖК РФ ребенок утратил все права на жилое помещение, вытекающие из договора соцнайма, а соответственно и право на приватизацию квартиры, в связи с выездом для постоянного проживания в другое место жительства. При этом никаких запретов на перемену места жительства ребенка без согласия органов опеки и попечительства закон не содержит. Можно в данном случае притянуть за уши п. 2 ст. 37 ГК РФ, который говорит о том, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, рассматривая действия родителей по перемене места жительства ребенка, как сделку по отказу от договора найма. Однако данные действия не являются такой сделкой не по содержанию не по форме. Право на жилое помещение в данном случае прекращается не в силу волеизъявления, а в силу закона в связи с переездом на новое место жительства. Никаких ограничений на приватизацию такой квартиры, в т.ч. обязанность получения разрешения органов опеки и попечительства, закон также не содержит. Поэтому такие требования не основаны на законе, а, значит, неправомерны.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Пн Фев 13, 2012 12:24 am Заголовок сообщения: Доля в праве на земельный участок под многоквартирным домом |
|
|
| Татьяна Шумейко писал(а): | | Добрый день! У нас продается квартира в многоквартивном жилом доме. И есть земельный участок оформленный в общую долевую собственность по соглашению. Доля 108/3065 разрешенное использование: для эксплуатации объекта. Подскажите, пожалуйста, при продаже квартиры необходимо ли извещать долевщиков, или можно просто прописать в договоре, что земельный участок следует судьбе права собственности на указанное помещение. |
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, относится к ОБЩЕМУ ИМУЩЕСТВУ собственников в многоквартирном доме и принадлежит им на праве общей долевой собственности вместе с другим общим имуществом многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
В соответствии со ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Поэтому, так как продается квартира в многоквартирном доме, на которую собственники других помещений в многоквартирном доме не имеют никаких прав, а соответствующая ей доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в т.ч. в праве общей долевой собственности на расположенный под многоквартирным домом земельном участке, следует ее юридической судьбе и не может отчуждаться отдельно, правила ст. 250 ГК РФ на этот случай не распространяются.
В договоре просто укажите, какая доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, принадлежит продавцу квартиры и на основании какого документа, а также то, что эта доля в числе доли на общее имущество в многоквартирном доме, в размере соответствующей квартире, передается в собственность покупателя вместе с правом собственности на квартиру.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Пн Фев 13, 2012 12:33 am Заголовок сообщения: НДФЛ при продаже и покупке квартиры |
|
|
| Makarenok писал(а): | Добрый день. Продаю комнату. за 1500 руб., меньше 3-х лет в собственности. В этом же календарном году покупаю квартиру за 3 млн. руб. В налоговой дали консультацию, что если в этом же календарном году покупаю недвижимость на большую сумму (чем продаваемая), то ничего уплачивать не нужно.
Консультант с ума сошел?
Правильно понимаю, что должен уплатить 65 000 руб? |
Как продавец в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы имеете право уменьшить при заполнении декларации доход, полученный от продажи комнаты, на имущественный налоговый вычет в размере 1000000 рублей или на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с получение этого дохода, к каковым относится в частности, если ранее комната была Вами куплена, сумма, затрат на ее покупку.
Если отбросить последний вариант и воспользоваться вычетом в размере 1000000 рублей, то останется облагаемый НДФЛ доход в размере 500000 рублей. Однако в связи с тем, что в том же налоговом периоде (календарном году) Вы также покупаете квартиру, то облагаемые в этом же году НДФЛ доходы, к которым также относятся указанные 500000 рублей, Вы имеете право уменьшить уже в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ на еще один имущественный налоговый вычет в размере затрат на покупку квартиры, но не более чем на 2000000 рублей.
Итого 500000-2000000=облагаемый НДФЛ доход =0, а остатком в 1500000 рублей вычета можно воспользоваться для уменьшения других доходов и возврата НДФЛ в этот или последующие налоговые периоды.
Правда, вычет, как покупатель, в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ каждый может использовать лишь раз в жизни. Поэтому это сработает, если ранее указанным вычетом Вы не пользовались.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Пн Фев 13, 2012 12:36 am Заголовок сообщения: НДФЛ при продаже и покупке квартиры иностранцем |
|
|
| kormakoff писал(а): | | Люди! А скажите пожалуйста. Если все же иноземец, продает свою недвижимость и сразу же приобретает. Имеет ли он право на перерасчет налогообложения, как и гражданин РФ. Или все же лучше указывать сумму не более чем в ДКП ??? |
Для налогообложения доходов физических лиц в РФ гражданство налогоплательщика не имеет никакого правового значения. Граждане РФ, иностранцы и лица без гражданства равны в этом случае перед налоговым законодательством РФ. Важно не гражданство, а является, или нет физическое лицо в том налоговом периоде (календарном году), в котором получает доход, в т.ч. от продажи недвижимости на территории РФ, налоговым резидентом РФ (ст. 207 НК РФ). При этом понятие налогового резидента связано не с гражданством, а только со сроком нахождения на территории РФ.
В соответствии со ст. 209 НК РФ объектом налогообложения НДФЛ для налоговых нерезидентов РФ признается доход, полученный только от источников в РФ.
В соответствии со ст. 224 НК РФ налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов (!) в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых:
- в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов;
- от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227.1 настоящего Кодекса, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов;
- от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов.
В соответствии со ст. 210 НК РФ налоговая база по НДФЛ для налоговых нерезидентов РФ определяется, как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом налоговые вычеты, предусмотренные статьями 218 - 221 настоящего Кодекса, не применяются.
Таким образом, уменьшить свой облагаемый НДФЛ доход на вычеты, предусмотренные ст. 218-221 НК РФ, в т.ч. предусмотренные ст. 220 НК РФ (при продаже и покупке жилых помещений и др., перечисленного в ней имущества) налоговые нерезиденты РФ не могут.
Действие п.17.1. ст. 217 НК РФ, предусматривающего освобождение доходов граждан от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности 3 года и более, на налоговых нерезидентов РФ также не распространяется.
Правила, установленные российским налоговым законодательством, действуют, если иное не предусмотрено международным договором об избежание двойного налогообложения между РФ и страной, в которой налогоплательщик является налоговым резидентом.
Поэтому, если опустить последний момент, любой доход от продажи недвижимости на территории РФ налоговым нерезидентом РФ (независимо от гражданства) подлежит обложению НДФЛ по ставке 30 процентов. Покупает он или нет при этом другую квартиру на территории РФ - правового значения не имеет.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Пн Фев 13, 2012 12:40 am Заголовок сообщения: НДФЛ при продаже квартиры, купленной по ипотеке |
|
|
| digital писал(а): | Была куплена квартира за 3млн в кредит, причем кредит 100% , через год квартира продана за 4 млн рублей?
Вопрос, с какой суммы платиться налог ?
Может продавец использовать вычет в размере расходов? Ведь 3млн не он платил а банк? |
Может. Банк не оплачивал стоимость квартиры, а только выдал покупателю целевой кредит. А покупатель понес при этом расходы в размере оплаченной им по договору купли-продажи стоимости квартиры и процентов, выплаченных банку за пользование кредитом, на размер которых он имеет право в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ уменьшить доход, полученный от продажи этой квартиры. Не возникает в этом случае и вопросов с использование имущественного вычета в связи с приобретением указанной квартиры в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, неиспользованный размер которого также можно использовать в последующем году. Подайте декларацию по НДФЛ за год покупки и год продажи квартиры, возможно, что налога в этом случае с учетом права на два указанных налоговых вычета вообще не будет.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Пн Фев 13, 2012 12:42 am Заголовок сообщения: Регистрируется ли договор коммерческого найма ? |
|
|
| Sven писал(а): | Добрый вечер!У меня тётя собирается сдать 1-комнатную приватизированную квартиру, она собственник.Она в возрасте, просит меня найти ей жильцов.
У меня возникли вопросы,если кто может подсказать,буду признателен.
1)Она просит составить договор в простой письменной формы на две стороны.Но не для регистрации найма квартиры, а просто учитывать предмет договора,права и обязанности сторон и тп.Будет ли иметь юридическую силу этого договор найма,который не сдан в рег.палату,с которого не взимаются проценты?
2)Она просит брать деньги за первый и последний месяц.На основании чего она может брать за последний месяц?Если есть ссылки на эту тему,буду благодарен.
Заранее спасибо |
1. В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Закон не содержит требование о государственной регистрации этого договора.
2. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в соответствии со ст. 682 ГК РФ в сроки, установленные в договоре найма жилого помещения. Поэтому указанный Вами порядок оплаты просто согласуется сторонами договора найма в тексте договора.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Пн Фев 13, 2012 12:46 am Заголовок сообщения: Расторжение договора найма жилого помещения |
|
|
| digital писал(а): | Сдали квартиру на год, по договору найма, через полгода у наймодателя изменились семейные обстоятельства и он и попросил нанимателя съехать, наниматель отказывается, говорит что это невозможно и незаконно, хотя в договоре написано что наймодатель может расторгнут договор предупредим об этом нанимателя за 30 дней.
Может наймодатель выселить нанимателя ? |
В соответствии со ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Только в случае, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
Отличить императивную норму от диспозитивной, которую можно изменить соглашением сторон в договоре, очень просто, диспозитивная норма всегда содержит слова типа "если иное не предусмотрено соглашением сторон" или "если иное не предусмотрено договором".
Статья 450 ГК РФ содержит общие для всех договоров правила, которые применяются, если иное не предусмотрено в императивной форме правовыми нормами, реагирующими отношения сторон конкретного вида договора, предусмотренного законом.
Отношения сторон договора найма в части расторжения договора урегулированы ст. 687 ГК РФ, содержащей на этот счет императивные правила, которые изменить соглашением сторон нельзя.
В соответствии со ст. 687 ГК РФ наймодатель имеет право расторгнуть договор найма исключительно в судебном порядке и только в следующих случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.
Дополнительными основаниями для расторжения договора также являются следующие случаи:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
В других случаях наймодатель расторгнуть договор найма, а тем более сделать это во внесудебном порядке, не имеет право. Это правило действует независимо от того, что указано на этот счет в договоре найма.
Поэтому растогнуть договор найма, в указанном Вами случае Вы не имеете право. Даже, если бы это было прямо предусмотрено договором, в т.ч. если бы в нем было указано, что наймодатель имеет право расторнуть договор, предупредив об этом нанимателя за один месяц, ситуация юридически не изменилась бы. Все подобные пункты в договоре не соответствуют правилам, установленным на этот счет в императивной форме законом, поэтому являются ничтожными. Изменить их соглашением сторон в договоре нельзя.
Ищите в ваших отношениях с нанимателем другие слабые места.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
|
|
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
|
|
Регистрация
Поиск
Профиль
Войти и проверить личные сообщения
Вход
