 |
MOSGRAD.ru
Есть вопросы по недвижимости? У Нас ЕСТЬ ответы!
|
 |
| Предыдущая тема :: Следующая тема |
| Автор |
Сообщение |
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
 Добавлено: Пн Фев 13, 2012 12:49 am Заголовок сообщения: Как рассчитать налог при продаже квартиры ? |
 |
|
| ДмитрийСергеевич писал(а): | Здравствуйте.Подскажите пожалуйста.
В начале 2011 года мы (Отец,Мать,Я и Сестра) приватизировали свою квартиру,Мать и Отец отказались от приватизации квартиры в нашу пользу с сестрой.Тоесть собственников стало двое я и сестра.А в апреле мы продаем свою квартиру за 3400000 и в этот же день покупаем 2 других.Я себе в новостройке однушку за 1730000,а сестра на вторичном рынке двушку за 1600000.Риэлтор про налог нам не чего не говорил,а мы люди не знающие законов,про налог даже и не думали.А вот щас в разговоре со знакомыми,оказывается что нам надо платить огромные деньги? Я за ремонт должен,а теперь ещё налог,что мне теперь вешаться.
Ответьте пожалуйста,в этом случае я должен платить налог? |
1. Налоговая база по НДФЛ в соответствии со ст. 210 НК РФ для сестры: 1700000 рублей (доход от продажи квартиры, 1/2 от 3400000) - 500000 рублей (вычет в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) - 1600000 рублей (вычет в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, если ранее им не пользовалась !) = 0. Остаток неиспользованного вычета по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере 400000 рублей можно использовать для уменьшения других доходов и возврата, уплаченного с него НДФЛ за этот, а если таких доходов нет, за последующие налоговые периоды (календарные года). Поэтому сестра в этом случае, не только не будет платить НДФЛ, но еще и вернет себе НДФЛ, заплаченный с 400000 рублей. Но если сестра ранее уже пользовалась вычетом в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, ей придется заплатить НДФЛ с 1200000 рублей.
2. Налогооблагаемая база по НДФЛ в соответствии со ст. 210 НК РФ брата: 1700000 рублей (доход от продажи квартиры, 1/2 от 3400000) - 500000 рублей (вычет в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) =1200000 рублей (доход с которого нужно будет заплатить НДФЛ). Уменьшить этот доход также, как сестра, на имущественный вычет в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере 1730000 рублей, брат может, если в этом же, 2011 году, он станет собственником квартиры в новостройке (право собственности будет зарегистрировано в ЕГРП), или хотя бы ему ее передадут по акту передачи (последнее зависит также от схемы покупки новостройки).
3. Подать декларации о доходах за 2011 год в налоговую службу нужно будет до 30 апреля 2012 года, а заплатить налог до 15 июля 2012 года. Ставка налога 13 процентов от налоговой базы, т.е. от дохода, полученного от продажи квартиры, уменьшенного на величину, указанных вычетов (ст. 210 НК РФ). Расчет сделан, исходя из того, что брат и сестра являются налоговыми резидентами РФ, и не использовали проданную квартиру в предпринимательских целях.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
 |
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Пн Фев 13, 2012 12:53 am Заголовок сообщения: Расторжение договора найма жилого помещения |
|
|
| Vadims писал(а): | Добрый день!
Требуется небольшая консультация.
Снимаю квартиру, договор, расписки - всё есть. Договор до октября. Снимаю уже почти 2,5 года. Договр, на сколько я понял, проходит через налоговую. В связи со значительным повышением цены аренды в очередной раз решил снять другую квартиру, но заранее не предупредил собственника. Предупредил за неделю, как только нашел новую квартиру. Собственник отказывается возвращать страховой депозит и продлевает срок аренды на сумму страхового депозита, объясняя это тем, что я не предупредил о досрочном расторжении договора и за это время сдаст квартиру новым квартиросъемщикам.
В договоре пункты:
1) Предупреждать о досрочном расторжении за месяц.
2) При несвоевременной уплате - немедленное расторжение договора.
3) Страховой депозит возвращается при сдаче квартиры собственнику в том же состоянии по описи.
Видно, что п.1 и 2 противоречат. А вот страховой депозит подлежит возврату в любом случае.
На сколько законно - зачет страхового депозита в счет оплаты?
Договориться пока не получается, на контакт не идет. Оплаченный срок заканчивается в начале следующей недели.
|
В соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Указанное правило изменить соглашением сторон договора найма нельзя. Поэтому, указанный в вашем договоре пункт о досрочном расторжении с предупреждением за месяц, является недействительным. Да, наймодатель обязан вернуть Вам депозит, но Вы, в свою очередь, обязаны оплатить ему найм квартиры еще за 3 месяца с момента извещения о расторжении договора, естественно, если этот срок не более, чем остаток срока самого договора найма. Эти два встречных требования могут быть прекращены зачетом (ст. 410 ГК РФ), при этом переданные Вами по договору деньги останутся у наймодателя, но уже не в качетве страхового депозита, а в качестве оплаты за найм.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Пн Фев 13, 2012 1:02 am Заголовок сообщения: Налог при продаже наследственной квартиры |
|
|
| Alexandra писал(а): | Разъясните , пожалуйста.
Квартира досталась по наследству от родителей, квартира в собственности у родителей с 1998 года. Наследство получили после смерти родителей в ноябре 2011 года, в собственность не оформляли. Будет ли взиматься подоходный налог с продажи, если сумма продажи свыше 1000000. Еще раз обращаю внимание, квартира в собственность не оформлялась. Квартира у нас с сестрой по наследству в долях по 1/2. Наследство мы оформили, но в юстицию на оформление собственности не подавали (сказали в агенстве можно не регистрировать собтвенность)Продаем квартиру за 1500000, т.е. 500 тыс. свех необлагаемой суммы. Может налог берется с доли? Или нас вводят в заблуждение.Помогите разобраться в чем тут тонкость. |
Если со дня смерти родителей прошло более 3-х лет, то весь доход от ее продажи освобожден от НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ с учетом правила, установленного п. 4 ст. 1152 ГК РФ.
В противном случае, при продаже квартиры каждая из Вас получит доход 750000 рублей, который сможет на основании ст. 210 НК РФ в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ уменьшить на имущественный налоговый вычет в размере 500000 рублей, т.к. в этом случае имущественный вычет в размере 1000000 рублей распределяется между участниками общей долевой собственности пропорциональном размерам их долей.
Таким образом, каждой из Вас придется заплатить 13 % НДФЛ с 250000 рублей.
Но можно поступить и по-другому, заключив с покупателем не договор купли-продажи квартиры, а два договора купли-продажи долей. В этом случае имущественный налоговый вычет в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере 1000000 рублей не будет распределен между вами пропроционально долям в праве, а каждая из вас сможет уменьшить полученный от продажи 1/2 доли доход на 1000000 рублей и НДФЛ платить не придется.
Р.S. Ответ дан, исходя из того, что вы являетесь налоговыми резидентами РФ.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Чт Фев 16, 2012 9:07 pm Заголовок сообщения: Как приватизироват служебное жилое помещение ? |
|
|
| Орлова Ирина писал(а): | Смогу ли я приватизировать служебную жилплощадь, за которую отработала уже более 10 лет? Я участвовала в приватизации в Узбекистане, но была вынуждена бросить квартиру и переехала с семьей в РФ.Если я не имею права приватизировать на себя служебную жилплощадь, могу ли я оформить на свою совершеннолетнюю дочь?
|
В соответствии с законом о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации приватизировать можно только жилые помещения, занимаемые по договору социального найма.
Приватизировать служебные жилые помещения нельзя. Поэтому для начала, нужно расслужебить жилое помещение, заключив в отношении него договор социального найма.
Это возможно только, если служебное жилое помещение находиться в государственной или муниципальной собственности, Вы являетесь гражданином РФ, а также соблюдены все другие условиях, установленные на этот случай жилищным законодательством.
В Москве эти условия определены Постановлением Правительства Москвы от 5 февраля 2008 г. N 711-ПП «О порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений».
И уже после того, как с Вами будет заключен договор социального найма, если это возможно, можно вести речь о приватизации.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Чт Фев 16, 2012 9:17 pm Заголовок сообщения: Когда возникает право собственности при приватизации |
|
|
| Jul1000 писал(а): | | Добрый день, Александр! Подскажите, пожалуйста, нужно ли будет платить подоходный налог с продажи квартиры в следующем случае. Имеется Свидетельство о государственной регистрации права от 15.01.2011г., выданное на основании договора о безвозмездной передачи квартиры в общую (совместную) собственность от12.03.1993г. Т.е., фактически, квартира находится в собственности более 3-х лет, но свидетельство свежее. |
Момент возникновения права собственности на имущество определяется гражданским законодательством. Право собственности на недвижимое имущество подлежит госрегистрации (ст. 131 ГК РФ), и т.д.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 6 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Таким образом, в том числе и в целях налогообложения, срок владения указанной квартирой на праве собственности следует исчислять не с момента госрегистрации ранее возникшего права собственности на квартиру в ЕГРП, а с момента возникновения этого права по ранее действовавшим правилам.
Следовательно, любой доход от продажи указанной квартиры, если речь идет о гражданине - налоговом резиденте РФ, а квартира не используется в предпринимательской деятельности, освобожден от НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Чт Фев 16, 2012 9:20 pm Заголовок сообщения: Освобождение квартиры после продажи, передача квартиры |
|
|
| Irintya писал(а): | Здравствуйте!
Очень прошу помощи!
У нас сложилась нелегкая ситуация с продажей своей квартиры и покупкой новой. Обратились в агентство для того чтобы оперативно выехать из своей и въехать в новую. Покупателя нашли быстро, и нам квартиру подобрали тоже. Мы отдали задаток. И ждали пока наши покупатели оформят кредит. Дождались. Совершили сделку. Уже вторая неделя как все документы на нашу квартиру у них. А сделку на покупку новой совершили в среду. Сейчас документы на регистрации. Квартиру мы покупаем с обременением до полной оплаты, т.е. квартира находится в залоге у продавца до полной оплаты . Собственно в чем проблема. В нашей новой квартире живут квартиранты, причем я больше чем на 100% уверена, это никак не оформлено документально. Бывшие хозяева не торопятся их выселять, якобы у них личные проблемы - им не до этого, и они не совсем уверены были что мы вообще ее купим, поэтому и не выселили (хотя задаток мы отдавали и готовились к сделке). А из нашей квартиры нас уже полноправно выселяют наши покупатели, потому что мы нарушили уже сроки.
Так вот, как нам быть? в договоре купле продажи написано: "Вышеуказанная квартира считается переданной продавцом покупателю с момента подписания настоящего договора, который одновременно имеет силу акта приема-передачи. С этого момента покупателям переходит риск случайной гибели и порчи квартиры. С момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче отчуждаемой квартиры покупателям считается исполненной." Также есть пункт "Указанная квартира свободна от прав третьих лиц, за которыми в силу закона, либо договора сохранено право пользования квартирой после приобретения покупателями".
Подскажите пожалуйста, что нам делать: жить на улице или требовать чтобы съехали квартиранты? Наши риэлторы сказали что мы там ни на что прав не имеем, пока не оплатим всю сумму...Выходит так, все на всЁ имеют права, а мы сидим без денег и без квартиры теперь...Послезавтра будем бомжами...Может я что-то не допонимаю в этих делах...Скажите что нам делать, очень нужно |
В подобных случаях проще рассказать, как надо было сделать, чтобы подобного не случилось, чем ответить на вопрос, а что теперь делать ?
В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
В соответствии со ст. 463 ГК РФ в случае, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.
В соответствии со ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Поэтому дождитесь регистрации договора купли-продажи, а после предъявите продавцу на основании указанных норм закона письменное требование о немедленной исполнении обязательства по передаче квартиры, свободной от вещей и третьих лиц, приостановив до исполнения указанного требования фактическое исполнение своего встречного обязательства по оплате квартиры. Как реально сделать последнее, зависит от выбранной вами схемы расчетов и вашего непосредственного участия в ней.
Это должно простимулировать продавца квартиры на скорейший поиск решения проблемы по освобождению квартиры от жильцов.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Чт Фев 16, 2012 9:24 pm Заголовок сообщения: Имущественные налоговые вычеты при долевой собственности |
|
|
| Тайлер писал(а): | Здравствуйте Александр, прошу ответить вот на какой вопрос:
Имеется квартира с 3-мя собственниками с общей долевой собств-ю (1/5 доля, 1/5 доля, 3/5 доли).
Собственники у которых по 1/5 хотят одновременно продать их. Цена у каждой доли 400.000 и в соб-ти они менее 3х лет.
Они хотят уйти от налогов, а покупатель не хочет занижать цену. Они понимают что по закону (220 нк рф), вычет придется поделить. 1/5 от 1.000.000 каждому, т.е. вычет по 200.000, а еще с 200 придется платить 13%. Я им посоветовал следующее: реализовать доли через 2 независимых договора. Ведь в 220 НК РФ четко сказано - и реализации ДОЛЕЙ в указанном имуществе.
Существует много объяснений того, что так можно делать и тогда каждому начислят вычет по 1.000.000. Например Письмо Министерства Финансов РФ от 11 апреля 2007 года № 03-04-05-01/109, где черным по белому написано: В случае продажи налогоплательщиком своей доли в квартире или жилом доме при сохранении других долей в собственности прежних владельцев ему может быть предоставлен имущественный налоговый вычет как единственному продавцу в сумме, не превышающей в налоговом периоде 1 000 000 руб.
НО! Сел вот почитать реэлторские форумы и нашел "ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации" и ужаснулся.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ длинное, прошу Вас ознакомиться с ним, приведу лишь интересующие меня выдержки:
"По смыслу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, граждане вправе продавать жилые помещения, являющиеся как единым объектом права общей долевой собственности, так и выделенными из них в натуре долями"
Тем самым Налоговый кодекс Российской Федерации не исключает возможность как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли в этой недвижимости (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством), а также продажи доли в праве общей долевой собственности на указанную недвижимость. При этом право на получение имущественного налогового вычета ставится в зависимость от того, что является объектом соответствующего гражданско-правового договора купли-продажи.
Положение абзаца четвертого подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ ... означает, что оно подлежит применению при реализации недвижимого имущества только как единого объекта права общей долевой собственности. При этом соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между сособственниками этого имущества пропорционально долям участников в праве общей собственности. При реализации по одному гражданско-правовому договору гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре и являющихся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, положение абзаца четвертого подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации применению не подлежит.
... означает, что такой вычет может быть предоставлен в полном объеме, если самостоятельным объектом договора купли-продажи является выделенная в натуре доля жилого дома или квартиры
Поскольку доля в праве на объект недвижимости (в данном случае - объект жилой недвижимости) по своим фактическим характеристикам, по своей ценности значительно отличается от не разделенного на доли права на такой же объект, который можно индивидуализировать и определить как самостоятельный объект права собственности, суммы имущественного налогового вычета могут различаться в зависимости от того, что именно продает налогоплательщик - целое жилое помещение, выделенную в нем долю в натуре или его долю в праве общей долевой собственности и, соответственно, за продажу чего он рассчитывает на имущественный налоговый вычет.
в противном случае, а именно при предоставлении каждому участнику общей долевой собственности имущественного налогового вычета, равного имущественному налоговому вычету, предоставляемому собственнику жилого дома или квартиры, общая сумма имущественного налогового вычета всех участников общей долевой собственности могла бы в несколько раз превысить сумму имущественного налогового вычета, предоставляемого собственнику жилого дома или квартиры, что недопустимо в силу конституционных принципов равенства и справедливости в сфере налогообложения
Возможность выплаты имущественного налогового вычета в полном объеме, т.е. в размере до 1 000 000 рублей, каждому из совладельцев проданного недвижимого имущества законом не предусмотрена
Что же это получается?
1) В 220 НК РФ ни слова нет о "Выделении в натуре", с чего это вдруг КС РФ домыслил это уточнение???
2) К примеру тоже Письмо министерства финансов РФ указанное мной выше, датировано 2007 годом, а ПОСТАНОВЛЕНИЕ КС РФ 2008 годом, т.е. более свежее, да и в конце концов Констит. Суд более высокая инстанция чем МинФин.
3) Все это в свете: в пункте 7 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации в качестве одного из основных начал (принципов) законодательства о налогах и сборах закрепляется, что все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.
Ктож тут прав???
P.S. Спасибо и извиняюсь за длину сообщения |
1. КС РФ в погоне за тем, чтобы как-то обосновать, что существующее противоречие между исчислением имущественного налогового вычета, которым может воспользоваться гражданин при продаже отдельной доли квартиры (и т.д. по тексту п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) и имущественным налоговым вычетом, которым может воспользоваться этот гражданин, как участник общей долевой собственности, при продаже квартиры целиком, не нарушает равенство граждан, юридически только запутал ситуацию.
Статья 220 НК РФ, перечисляя имущество (жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки), говорит также о "долях в указанном имуществе". Однако, ГК РФ, с чем соглашается КС РФ, не содержит в настоящее время такое понятие, как "доля в имуществе". ГК РФ говорит "о доле в праве общей долевой собственности на имущество" (см. Главу 16 ГК РФ).
КС РФ утверждает, что речь в НК РФ идет о доле, которая выделана в натуре. Однако, с чем опять же соглашается КС РФ, при выделе доли в натуре общая долевая собственность на это имущество прекращается, а у каждого теперь бывшего участника общей долевой собственности возникает индивидуальная собственность на самостоятельную часть имущества. Такой частью при разделе квартиры в соответствии с ЖК РФ может быть только комната, но комната и так указана в ст. 220 НК РФ. Комнату же разделить в соответствии с ЖК РФ уже нельзя, с чем опять же соглашается КС РФ. Тогда о какой доле в комнате идет речь в ст. 220 НК РФ ? Очевидно, что в такой позиции все притянуто за уши.
В науке «Гражданское право» существует учение о реальных и идеальных долях. В соответствии с этим учением доля в имуществе рассматривается как реальная доля, т.е. выраженная в конкретной части имущества, а доля в праве собственности, как идеальная доля, т.е. выраженная в числовом значении (1/2, 1/3 и т.п.). Однако в любом случае речь идет об общей долевой собственности, а никак не о долях, выделенных в натуре, в результате чего общая долевая собственность прекращается. Реальные доли каждого участника общей долевой собственности можно определить не путем выдела доли в натуре и т.п., а путем заключении между ними соглашения о порядке пользования, в соответствии с которым каждому участнику будет выделена без прекращения общей долевой собственности в отдельное пользование часть имущества.
Таким образом, в ст. 220 НК РФ речь идет не о долях, выделенных в натуре, а о долях в праве общей собственности. Такого объекта права, как «доля в имуществе, выделенная в натуре» нет. Поэтому продать ее и получить доход от ее продажи нельзя. Есть самостоятельная часть имущества, такая как комната, часть жилого дома, право индивидуальной собственности, на которые приобретет бывший участник общей долевой собственности в результате выдела доли из общего имущества в натуре. (При этом возможность выдела комнаты в натуре опускаем, это отдельная тема).
Самое смешное, что ранее, когда в указанном в ст. 220 НК РФ перечне появились доли (как в п.п. 1 , так и п.п. 2 п. 1 ), но еще не было комнат, налоговые органы отказывались рассматривать комнаты в качестве тех самых долей в квартирах и отказывали налогоплательщикам в получении налоговых вычетов, как по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (в связи с продажей), так и по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в связи с покупкой), как раз и рассматривая их, как иное имущество (вычет по которому в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ ранее был 125 т.р., а сейчас 250 т.р.).
2. Есть и более поздние Письма, в которых Минфин подтверждает свою позицию о том, что при продаже доли в праве собственности на жилое помещение, принадлежащее налогоплательщику менее 3-х лет, он имеет право именно на вычет в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере до 1 000 000 рублей. Ни о каких доля в натуре при этом речи не идет. Например, смотрите Письмо Минфина № 03-04-05/7-328 11.06.2010. Если поищите, то найдете еще.
3. Про "неустранимые сомнения" все верно. Но благо и на практике пока с налоговыми органами в этом вопросе споров не возникает. Делайте несколько договоров, как хотели. Теряет в этом случае только покупатель, т.к. если он захочет воспользоваться вычетом в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, он сможет это сделать только по одному договору, в связи опять же с покупкой доли. Тоже спорный момент, но его нужно учитывать.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Чт Фев 16, 2012 9:28 pm Заголовок сообщения: Вопросы о совместном имуществе супругов, продажа имущества |
|
|
| Филатов Алексей писал(а): | Уважаемый Александр, подскажите пожалуйста.
Мужчина, до покупки квартиры, обратился в суд по поводу расторжения брака.
Суд супругов развел.
Но за какое то не большое время до развода, он приобрел квартиру.
Сейчас мы эту квартиру будем продавать. Собственник утверждает, что есть постановление верховного суда, что при такой ситуации квартира не является совместно нажитым имуществом т.к. заявление было подано до покупки квартиры. Поэтому спокойно ее и купил.
Прав ли он, и если есть такое постановление, то где его поискать?
От бывшей супруги согласие получить нереально. |
Скорее всего, продавец имел ввиду правило, установленное п. 4 ст. 38 СК РФ, согласно которому суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.
Заявление супруга в суд о разводе при этом лишь подтверждает факт прекращения супружеских отношений, не более. Нужно также подтверждать фактическое раздельное проживание. Но основная проблема в том, что это возможно только по решению суда, а суд это лишь может сделать, а не обязан.
А пока квартира, приобретенная на имя одного из супругов в период брака по договору купли-продажи, в силу презумпции, установленной ст. 34 СК РФ, является совместной собственностью супругов. Поэтому для ее отчуждения в период брака (Прим: договор купли-продажи квартиры является заключенным с момента его госрегистрации, см. ст. 558 ГК РФ) необходимо в силу требования ст. 35 СК РФ нотариально удостоверенное письменное согласие другого супруга, а после прекращения брака (Прим: о моменте прекращения брака смотри п. 3 ст. 169 СК РФ) такое согласие в силу ст. 253 ГК РФ предполагается (презюмируется).
Но в том и другом случае супруг, чьи права нарушены, имеет право в течение одного года (оспоримая сделка) с момента, когда он узнал или должен был узнать о продаже квартиры против его воли, обратится в суд с иском о признании сделки недействительной, доказав при этом недобросовестность покупателя.
И если в первом случае для это может быть достаточным лишь доказательства факта, о том, что покупатель знал и/или не мог не знать, что продавец находился в браке при покупке и продаже квартиры, но не смотря на это купил квартиру без нотариального согласия его супруга, то в последнем случае (после прекращения брака) для доказательства недобросовестности покупателя необходимо будет приводить доказательства того, что покупателю было известно и/или он не мог не знать, если бы проявил обычную осмотрительность, что бывший супруг, имеющий право на квартиру, был против ее продажи, или такая продажа специально скрывалась от него.
В случае такого спора суд также может учесть правило, установленное п. 4 ст. 38 СК РФ, но опять же не обязан.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
Perepelkin Alex
Зарегистрирован: 24.03.2008
Сообщения: 255
Откуда: Агентство недвижимости Фирма "НОРА"
|
| Добавлено: Сб Июн 02, 2012 7:00 pm Заголовок сообщения: Re: На вопросы отвечает юрист Перепелкин Александр Вячеславо |
|
|
| Роман писал(а): | | Была произведена купля-продажа земельного участка по доверенности человеку. Я этот участок приобрел у него по договору купли продажи. В итоге лицо выдавшее доверенность лицу-1 отозвало ее (но на период заключения договора купли-продажи она была действующая) и просит суд считать сделку купли-продажи не недействительной. Вопрос: Каковы последствия всех этих 2-х сделок и возможные исходы для меня. |
Хотелось бы знать подробности, чтобы правильно юридически квалифицировать ситуацию, но если в общем , то ...
В соответствии со ст. 188 ГК РФ в случае отмены доверенности, ее действие прекращается. Однако в соответствии со ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, а впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему 3-х лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.
При этом права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, для того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность в отношении 3-х лиц. Это правило не применяется, только, если будет доказано, что 3-е лицо знало или должно было знать о том, что действие доверенности прекратилось.
Таким образом, если доверенность даже была отозвана, но представитель и 3-е лицо не знали об этом, сделка, заключенная по такой доверенности является действительной, а тем более она является действительной, если доверенность отозвана уже после совершения сделки.
_________________
С уважением, юрист Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкин Александр. Тел: + 7 (495) 968-43-36 |
|
| Вернуться к началу |
|
|
|
|
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
|
|
Регистрация
Поиск
Профиль
Войти и проверить личные сообщения
Вход
